Haus sanieren: Kosten pro m², Beispielrechnung und wie Sie richtig planen

Förderstand 25. Oktober 2026: Grundförderung 30 % plus 16 Prozentpunkte Bonus sind bei Antrag bis 31.12.2026 sicher, mit einer Wärmepumpe aus der EU bis 31.01.2027. Ab 01.02.2027 sinkt der Bonus auf 12 Punkte, die Grundförderung für Wärmepumpen kann im 1. Quartal 2027 auf 15 % sinken. Den aktuellen Stand prüft Ihr Energieberater vor dem Antrag.

Was kostet es, ein Haus zu sanieren?

Einen seriösen Pauschalpreis je Quadratmeter Wohnfläche gibt es nicht, weil die Kosten an den Flächen von Wand, Dach, Kellerdecke und Fenstern hängen. Im Beispiel eines Einfamilienhauses mit 140 m² Wohnfläche kostet die Dämmung von Fassade, Dach und Kellerdecke nach den Richtwerten der Verbraucherzentrale 53.200 bis 78.000 €. Mit Fenstern, Wärmepumpe und Photovoltaik kommt der Sanierungsrechner dieser Website auf rund 132.300 € vor Förderung.

Diese Zahlen schrecken viele ab. Sie sind aber nur die halbe Rechnung. Ein Teil der Kosten fällt ohnehin an, weil Putz, Dach oder Heizung alt sind. Der Staat übernimmt einen Teil. Und die Energiekosten sinken Jahr für Jahr. Sie lesen hier, welche Richtwerte belegt sind und wie Sie die Kosten für Ihr Haus selbst überschlagen. Danach geht es um Förderung und um eine Planung, bei der kein Euro doppelt ausgegeben wird.

Warum gibt es keinen festen Preis pro Quadratmeter Wohnfläche?

Zwei Häuser mit 140 m² Wohnfläche können sehr verschieden sein. Ein kompakter, zweigeschossiger Würfel hat wenig Außenwand im Verhältnis zur Wohnfläche. Ein Bungalow hat ein großes Dach. Ein Haus mit Erkern, Gauben und Anbauten hat viel Wand und viele Ecken. Gedämmt wird aber die Außenfläche, nicht die Wohnfläche.

Dazu kommt der Zustand. Ist der Putz noch gut, kostet die Fassadendämmung den vollen Preis. Bröckelt er ohnehin, ist ein Teil der Arbeit sowieso fällig. Carsten Herbert beschreibt das in „Alles, was Sie über Wärmepumpen wissen müssen“ (2024). Dach, Wand und Fenster sind teuer und werden deshalb meist erst angegangen, wenn etwas kaputt ist. Ist das Dach undicht oder fällt der Putz von der Wand, ist der Zeitpunkt für die Dämmung ideal.

Darum rechnen Energieberater mit Bauteilflächen und Preisen je Quadratmeter Bauteil. Das ist genauer und lässt sich mit Angeboten vergleichen.

Was kosten Fassade, Dach und Kellerdecke pro Quadratmeter?

Die Verbraucherzentrale nennt für die Dämmung diese Richtwerte (Stand 28.09.2026):

Quelle: Verbraucherzentrale, Stand 28.09.2026. Für die oberste Geschossdecke in Eigenleistung nennt die Verbraucherzentrale reine Materialkosten von 45 bis 80 € je m². Das Beispiel unten rechnet mit dem teureren Weg über den Fachbetrieb.

Der Unterschied zwischen Fassade und Kerndämmung ist groß. Die Kerndämmung geht aber nur bei zweischaligem Mauerwerk. Dabei stehen zwei Wände mit einem Luftspalt hintereinander. In diesen Spalt wird Dämmstoff eingeblasen. Ob Ihr Haus so gebaut ist, prüft ein Energieberater vor Ort.

Für Fenster nennt keine der ausgewerteten Quellen einen belastbaren Richtwert. Der Preis hängt von Größe, Rahmen, Verglasung und den Arbeiten an der Laibung ab. Mehr dazu im Ratgeber Fenster tauschen.

Beispielrechnung: Was kostet die Hülle eines Einfamilienhauses?

Nehmen wir ein freistehendes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche auf zwei Geschossen, Baujahr vor 1975. Die Flächen sind Beispielwerte, wie sie bei einem solchen Haus vorkommen können. Für Ihr Haus misst sie der Energieberater aus.

Eigene Rechnung mit Beispielflächen, Richtwerte Stand 28.09.2026.

Teilt man das Ergebnis durch die Wohnfläche, sind das im Beispiel rund 380 bis 560 € je m² Wohnfläche mit Dämmplatten. Mit Kerndämmung sind es rund 250 bis 420 €. Das ist nur die Dämmung. Fenster, Heizung, Gerüst, Planung und Nebenarbeiten kommen dazu. Und für ein anderes Haus mit anderer Form gilt ein anderer Wert. Nutzen Sie die Zahl deshalb zum Einordnen, nicht zum Kalkulieren.

Was kosten Fenster, Heizung und Photovoltaik?

Für diese Bauteile gibt es weniger feste Richtwerte. Was die Quellen sagen:

• Wärmepumpe: Laut Herbert kostete eine Luft-Wasser-Wärmepumpe für ein Einfamilienhaus 2021 meist 20.000 bis 25.000 €. 2022 haben sich die Preise nach und nach etwa verdoppelt. Seit Mitte 2023 sind sie wieder gesunken, aber nicht auf das alte Niveau. Mehr im Ratgeber Was kostet eine Wärmepumpe?.
• Hydraulischer Abgleich: Der Branchenverband VdZ nennt für ein Einfamilienhaus etwa 650 bis 2.000 €. Mehr im Ratgeber Hydraulischer Abgleich.
• Fenster: Ohne belegten Richtwert. Der Sanierungsrechner rechnet mit einer Annahme von 900 € je m² Fensterfläche.
• Photovoltaik: Der Sanierungsrechner nimmt 1.450 € je kWp an. Was eine Anlage kostet, steht im Ratgeber Photovoltaik: Kosten und Ertrag.

Zum Vergleich ein älteres Beispiel aus einem Sanierungsleitfaden von 2011. Er rechnete für ein Einfamilienhaus mit 140 € je m² Fassade, 50 € je m² Kellerdecke und 550 € je m² Fenster. Mit Dach, neuer Heizung, Energieberatung und Architekt kam er auf 96.200 €. Diese Preise sind von 2011 und heute nicht mehr gültig. Das Beispiel zeigt aber, dass auch Planung und Beratung in die Rechnung gehören.

Wie rechnet der Sanierungsrechner dieser Website?

Der Sanierungsrechner auf dieser Website schätzt Kosten, Förderung und Ersparnis für Ihr Haus. Er braucht nur Wohnfläche, Baujahr, Heizung und die gewünschten Maßnahmen. Seine Annahmen legt er unter „So rechnen wir“ offen:

1. Flächen: Aus der Wohnfläche schätzt er Wand, Dach, Kellerdecke und Fenster. Bei 140 m² sind das rund 161 m² Wand, 98 m² Dach, 70 m² Kellerdecke und 25 m² Fenster.
2. Kosten: Fassade 175 €, Dach 320 € und Kellerdecke 80 € je m². Das sind Mittelwerte der Verbraucherzentrale-Spannen. Dazu Fenster 900 € je m², Wärmepumpe 30.000 € und Photovoltaik 1.450 € je kWp als Annahmen.
3. Energie: Ein Haus vor 1975 braucht laut Annahme rund 190 kWh je m² und Jahr für Heizung und Warmwasser. Dazu kommen 3.500 kWh Haushaltsstrom.
4. Preise: Gas 12,5 Cent und Haushaltsstrom 32,3 Cent je kWh (laut Vergleichsportal-Daten, tagesschau.de, 18.09.2026), Wärmepumpenstrom 27 Cent als Annahme.
5. Förderung: nach den Förderzahlen vom 25.10.2026.

Für das Haus mit 140 m², Baujahr vor 1975, Gasheizung, Selbstnutzer mit Sanierungsfahrplan und allen Maßnahmen ergibt sich:

Rechnung mit dem Sanierungsrechner der Website, Stand 09.11.2026. Unverbindliche Schätzung, keine Förderzusage.

Der Rechner zeigt hier eine Ersparnis von 75 %. Er rechnet mit der gesamten Energierechnung samt Haushaltsstrom, den keine Dämmung senkt. Die Methode unserer Energieberater bezieht sich auf die Öl- und Gaskosten. Wenn alle sechs Schritte umgesetzt sind, sind bis zu 85 % weniger Öl- und Gaskosten möglich. Die sechs Schritte erklärt der Ratgeber 85 % weniger Öl- und Gaskosten.

Welche Förderung senkt die Kosten?

Der Staat beteiligt sich über mehrere Wege. Alle Zahlen haben den Förderstand vom 25.10.2026. Sicher gelten sie bei einem Antrag bis zum 31.12.2026. Ab dem 01.02.2027 sinkt ein Teil der Heizungsförderung.

Quellen: Förderrichtlinie BEG EM vom 17.08.2026, KfW-Merkblatt 458, BAFA, § 35c EStG.

Im Beispiel liegt die Hülle mit rund 87.800 € über der Grenze von 60.000 €. Der Rechner weist dann darauf hin, dass sich die Arbeiten auf zwei Jahre verteilen lassen, weil die Grenze je Jahr gilt. Ohne Sanierungsfahrplan wären es zum Beispiel 4.500 € im ersten und 4.500 € im zweiten Jahr statt einmal 4.500 €. Für dieselbe Maßnahme gibt es entweder Zuschuss oder Steuerbonus. Bei der Hülle kann der Steuerbonus mehr bringen: 20 % von 87.800 € wären 17.560 €, wenn Sie genug Einkommensteuer zahlen. Was sich für Sie mehr lohnt, zeigt der Ratgeber Zuschuss oder Steuerbonus. Alle Programme im Überblick stehen im Ratgeber Förderung 2026/2027.

Was sind Sowieso-Kosten und warum zählen sie?

Sowieso-Kosten sind Ausgaben, die auch ohne Energiesparen anfallen würden. Söllner beschreibt sie in „Die Vor-Ort-Energieberatung“ (2024): Im Sanierungsfahrplan zählen dazu Kosten für notwendige Instandsetzungen und für Modernisierungen, die vor allem dem Komfort dienen. Der Fahrplan weist sie getrennt aus.

Das verändert die Rechnung. Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Die Fassade muss neu verputzt und gestrichen werden, das kostet allein schon 15.000 €. Mit Dämmung kostet sie 28.000 €. Für das Energiesparen geben Sie dann nur die Differenz von 13.000 € aus. Gerüst, Putz und Anstrich hätten Sie ohnehin bezahlt.

Der Sanierungsleitfaden von 2011 rät deshalb, Instandhaltung wie einen neuen Anstrich mit der Dämmung zu verbinden. Herbert sieht es genauso: Die neue Dacheindeckung ist der beste Zeitpunkt für die Dachdämmung, der neue Putz der beste für die Wanddämmung. Wer diese Gelegenheit verpasst, zahlt Gerüst und Vorarbeiten zweimal.

Wie planen Sie die Kosten Schritt für Schritt?

Der Sanierungsleitfaden von 2011 beschreibt die Kostenplanung in Stufen. Zuerst kommt eine grobe Schätzung, dann eine genaue Berechnung, dann die Angebote der Handwerker und am Ende die Abrechnung. Er rät, keine Entscheidung ohne den aktuellen Kostenstand zu treffen. Planungsänderungen während der Bauzeit kosten meist extra.

So gehen Sie praktisch vor:

1. Bestand aufnehmen: Ein Energieberater misst Flächen aus und prüft den Zustand der Bauteile.
2. Fahrplan erstellen: Der individuelle Sanierungsfahrplan, kurz iSFP, legt fest, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge kommen, mit Kosten und Sowieso-Kosten. Mehr im Ratgeber Sanierungsfahrplan (iSFP).
3. Förderung prüfen: Welche Programme passen, und in welchem Jahr stellen Sie welchen Antrag?
4. Angebote einholen: Gleiche Leistungsbeschreibung an mehrere Betriebe. Mehr im Ratgeber Handwerkerangebote vergleichen.
5. Erst beantragen, dann beauftragen: Ohne Antrag vor dem Vertrag gibt es keinen Zuschuss.
6. Finanzierung klären: Eigenkapital, Zuschuss, Kredit. Mehr im Ratgeber Sanierung finanzieren.

Wer ein altes Haus kaufen will, sollte diese Rechnung vor dem Kauf machen. Hinweise dazu stehen im Ratgeber Altes Haus kaufen.

Alles auf einmal oder in Etappen?

Beides ist möglich. Der Sanierungsleitfaden von 2011 sieht die Entscheidung vor allem als Frage des Geldes: Ohne Kredit lässt sich eine Sanierung oft nur in mehreren Schritten umsetzen. Wichtig ist dann ein Plan über die Jahre. Der Leitfaden nennt zwei Beispiele. Bei der Dachsanierung wird der Dachüberstand gleich so breit gewählt, dass später die Fassadendämmung darunter passt. Beim Fenstertausch wird die Fensterbank gleich breit genug gewählt.

Für Etappen spricht die Förderung, weil die Grenzen für die Hülle je Jahr gelten. Für einen Zug spricht, dass Gerüst und Baustelle nur einmal anfallen und die Ersparnis früher beginnt. Den Weg in Etappen begleitet ein Sanierungsfahrplan. Er gilt laut Förderstand 15 Jahre lang für den Bonus.

Die Reihenfolge entscheidet über die Kosten. Unsere Energieberater arbeiten in sechs Schritten: hydraulischer Abgleich, Dach, Wände und Keller, Fenster, Wärmepumpe und zum Schluss Photovoltaik. Erst wenn die Hülle besser ist, sinkt die Heizlast. Dann kann die Wärmepumpe kleiner und günstiger ausfallen. Warum diese Reihenfolge Geld spart, erklärt der Ratgeber Die richtige Reihenfolge der Sanierung.

Fazit

Was eine Sanierung kostet, hängt an den Flächen von Wand, Dach, Kellerdecke und Fenstern, nicht an der Wohnfläche. Mit den Richtwerten der Verbraucherzentrale kostet die Dämmung im Beispielhaus 53.200 bis 78.000 €. Der Sanierungsrechner kommt mit allen Maßnahmen auf rund 132.300 € vor Förderung. Zuschuss, Steuerbonus und die Verbindung mit ohnehin fälligen Arbeiten senken den Betrag, den Sie wirklich für das Energiesparen ausgeben. Lassen Sie Flächen und Zustand von einem Energieberater aufnehmen und einen Fahrplan mit Kosten und Förderung erstellen, bevor Sie Angebote einholen.

Ihr Ansprechpartner in Koblenz

Patrik Brings

Energieberater im ENERDOMO-Netz. Er plant und beantragt, er verkauft nichts.