Altes Haus kaufen: Sanierungskosten vor dem Kauf richtig einschätzen

Förderstand 25. Oktober 2026: Grundförderung 30 % plus 16 Prozentpunkte Bonus sind bei Antrag bis 31.12.2026 sicher, mit einer Wärmepumpe aus der EU bis 31.01.2027. Ab 01.02.2027 sinkt der Bonus auf 12 Punkte, die Grundförderung für Wärmepumpen kann im 1. Quartal 2027 auf 15 % sinken. Den aktuellen Stand prüft Ihr Energieberater vor dem Antrag.

Wie schätzen Sie die Sanierungskosten beim Hauskauf richtig ein?

Rechnen Sie vor dem Kauf alles zusammen: Kaufpreis, Kaufnebenkosten und die Kosten der Sanierung. Eine erste Orientierung geben der Energieausweis und Richtwerte der Verbraucherzentrale, zum Beispiel 150 bis 200 Euro je Quadratmeter für eine Fassadendämmung. Eine belastbare Summe bekommen Sie mit einer Begehung durch einen Energieberater und mit Angeboten von Fachbetrieben.

Ein günstiger Kaufpreis ist oft kein gutes Geschäft, wenn danach Dach, Fenster und Heizung fällig sind. Umgekehrt kann ein älteres Haus mit klarem Sanierungsplan eine gute Wahl sein. Der Staat bezuschusst viele Maßnahmen. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie den Zustand prüfen, die Kosten einschätzen und die Sanierung von Anfang an in Ihre Finanzierung einplanen.

Was verrät der Energieausweis über das Haus?

Der Energieausweis ist der erste Blick auf den energetischen Zustand. Der Verkäufer oder Makler muss ihn Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Es genügt, wenn er gut sichtbar aushängt oder ausliegt. Nach dem Kaufvertrag muss Ihnen der Ausweis übergeben werden (§ 80 Abs. 4 GModG).

Der Ausweis ordnet das Haus in eine Klasse von A+ bis H ein. A+ ist sehr sparsam, H braucht sehr viel Energie. Es gibt zwei Arten:

• Bedarfsausweis. Er berechnet den Energiebedarf aus Bauteilen und Heizung. Er ist unabhängig davon, wie die bisherigen Bewohner geheizt haben.
• Verbrauchsausweis. Er beruht auf dem gemessenen Verbrauch der letzten Jahre. Hat eine ältere Person nur zwei Zimmer geheizt, sieht das Haus besser aus, als es ist.

Achten Sie auf die Klasse H. Laut Infoblatt von KfW und BAFA gilt ein Wohnhaus als besonders schlecht, wenn ein Bedarfsausweis die Klasse H zeigt. Dann spricht man von einem Worst Performing Building. Für die Sanierung zum Effizienzhaus gibt es dann einen höheren Tilgungszuschuss. Ein Verbrauchsausweis reicht für diesen Nachweis nicht.

Kosten nennt der Energieausweis nicht. Er enthält Empfehlungen für Maßnahmen, aber keine Preise. Mehr zu den beiden Ausweisarten erklärt der Ratgeber Energieausweis: Bedarf oder Verbrauch.

Worauf achten Sie bei der Besichtigung?

Bei der Besichtigung zählt der Blick auf die Bauteile, die viel Wärme verlieren oder teuer werden. Nehmen Sie sich Zeit und gehen Sie vom Keller bis unters Dach. Diese Tabelle hilft dabei.

Bitten Sie den Verkäufer um Unterlagen. Hilfreich sind Grundrisse, Rechnungen früherer Sanierungen, Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre und das Protokoll des Schornsteinfegers. Je mehr Sie wissen, desto genauer wird die Schätzung.

Am sichersten ist eine Begehung mit einem Energieberater vor dem Kauf. Er sieht, wo das Haus Wärme verliert und was zuerst kommen muss. Wie so ein Termin abläuft, steht im Ratgeber Erstberatung vor Ort.

Welche Fragen sollten Sie dem Verkäufer stellen?

Viele Mängel sieht man nicht auf den ersten Blick. Fragen Sie deshalb gezielt nach. Lassen Sie sich die Antworten möglichst schriftlich geben oder mit Rechnungen belegen.

1. Was wurde wann erneuert? Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und Elektrik altern unterschiedlich schnell. Eine Rechnung zeigt, ob eine Arbeit wirklich gemacht wurde.
2. Wie hoch waren die Heizkosten? Fragen Sie nach den Abrechnungen der letzten drei Jahre und nach der Zahl der Bewohner. Wenige Bewohner und kalte Zimmer drücken den Verbrauch.
3. Gab es Feuchte oder Schimmel? Frisch gestrichene Ecken im Keller oder hinter Schränken sind ein Grund, nachzufragen.
4. Welche Art Energieausweis liegt vor? Ein Bedarfsausweis ist für Ihre Planung aussagekräftiger als ein Verbrauchsausweis.
5. Wurde schon Förderung genutzt? Das ist wichtig, wenn Sie ein frisch saniertes Haus mit dem KfW-Kredit 261 kaufen wollen.
6. Gibt es einen Sanierungsfahrplan? Manche Verkäufer haben schon einen erstellen lassen. Er spart Ihnen Zeit und zeigt, was geplant war.
7. Ist die oberste Geschossdecke gedämmt? Davon hängt ab, ob nach dem Kauf eine Pflicht auf Sie zukommt.

Notieren Sie, was offen bleibt. Jede offene Frage ist ein Risiko, das Sie beim Preis berücksichtigen sollten. Ein Energieberater kann die Antworten mit Ihnen einordnen und sagen, welche Punkte teuer werden können.

Welche Pflichten kommen nach dem Kauf auf Sie zu?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, enthält zwei Nachrüstpflichten für bestehende Wohnhäuser. Für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen gibt es eine Sonderregel. Hat der Eigentümer dort am 01.02.2002 selbst gewohnt, trifft die Pflicht erst den neuen Eigentümer. Er hat ab dem ersten Eigentümerwechsel zwei Jahre Zeit:

• Oberste Geschossdecke (§ 35 GModG). Eine Decke zum kalten Dachboden ohne Mindestwärmeschutz muss gedämmt werden. Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn das Dach darüber gedämmt ist.
• Leitungen (§ 69 GModG). Ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.

Bei der Decke gibt es eine Ausnahme für Selbstnutzer im Ein- oder Zweifamilienhaus. Die Pflicht entfällt, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist bezahlt machen (§ 35 Abs. 4 GModG). Das prüft der Energieberater.

Das Betriebsverbot für bestimmte alte Heizkessel nach 30 Jahren gibt es nicht mehr. Es stand in § 72 des alten Gebäudeenergiegesetzes, galt nicht für Brennwert- und Niedertemperaturkessel und ist seit dem 29.07.2026 gestrichen (Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226).

Auch das Beratungsgespräch zum Energieausweis ändert sich. Bis zum 31.12.2026 muss der Käufer eines Hauses mit höchstens zwei Wohnungen ein solches Gespräch führen, wenn es ihm kostenlos angeboten wird. Ab dem 01.01.2027 entfällt diese Pflicht. Alle Einzelheiten und Ausnahmen erklärt der Ratgeber Sanierungspflicht nach Hauskauf.

Was kostet die Sanierung eines älteren Hauses?

Einen Festpreis für die Sanierung eines Hauses gibt es nicht. Die Kosten hängen von Größe, Zustand und Ihren Zielen ab. Für Dämmarbeiten nennt die Verbraucherzentrale Richtwerte je Quadratmeter. Die folgende Tabelle rechnet sie für ein Beispielhaus hoch. Die Flächen sind angenommen.

Quelle: Verbraucherzentrale, Tipps zur Wärmedämmung, Stand 28.09.2026; eigene Rechnung mit angenommenen Flächen.

Die Kerndämmung geht nur bei zweischaligem Mauerwerk mit Luftschicht. Ob Ihr Haus so gebaut ist, prüft der Energieberater. Für Fenster und Heizung gibt es keine verlässlichen Pauschalwerte. Hier brauchen Sie Angebote. Für die Förderung einer Heizung zählen bei der ersten Wohnung bis zu 28.000 Euro Kosten.

Planen Sie auch Nebenarbeiten ein. Wer Fenster tauscht, muss oft die Laibungen neu verputzen. Wer die Heizung erneuert, braucht vielleicht neue Heizkörper. Was ein Haus im Ganzen kostet, zeigt der Ratgeber Haus sanieren: Kosten pro m².

Wie rechnen Sie die Gesamtkosten des Kaufs?

Das Fachbuch „Immobilienfinanzierung“ der Stiftung Warentest führt die Kosten für Modernisierung und Instandsetzung als festen Posten der Gesamtkosten beim Kauf auf. Diese Liste zeigt, was dazugehört:

• Kaufpreis
• Grunderwerbsteuer, deren Satz das Bundesland festlegt
• Notar und Grundbuch für den Eigentumswechsel
• Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist
• Kosten für Modernisierung und Instandsetzung
• Notar und Grundbuch für die Grundschuld des Kredits
• Wertgutachten, falls nötig
• Umzug und nötige Anschaffungen

Erst diese Summe zeigt, was das Haus wirklich kostet. Für Selbstnutzer nennt das Fachbuch eine Grenze: Mindestens 20 Prozent der gesamten Kosten sollten aus eigenem Geld kommen. Die Kaufnebenkosten sollten Sie laut Fachbuch mit Eigenkapital bezahlen.

Verhandeln Sie mit diesen Zahlen. Ein Sanierungsbedarf, den Sie mit Richtwerten und Unterlagen belegen, ist ein sachliches Argument beim Preis. Ob der Verkäufer darauf eingeht, ist seine Entscheidung.

Wie planen Sie die Finanzierung von Kauf und Sanierung?

Am einfachsten planen Sie Kauf und Sanierung in einem gemeinsamen Finanzierungsplan. Dann weiß die Bank von Anfang an, wofür Sie das Geld brauchen. Sie sehen früh, ob die Rate tragbar ist.

Das Fachbuch rät, für Zins und Tilgung möglichst höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens einzuplanen. Bedenken Sie, dass Zuschüsse erst nach den Arbeiten fließen. Bis dahin müssen Sie die Kosten vorstrecken.

Ein Weg ist der KfW-Kredit 261 für die Sanierung zum Effizienzhaus. Er beträgt bis zu 150.000 Euro je Wohnung und läuft über Ihre Bank. Laut KfW kann ihn auch nutzen, wer ein frisch saniertes Haus kauft. Der Verkäufer darf dann für die Sanierung noch keine Förderung bekommen haben. Alle Bausteine der Finanzierung erklärt der Ratgeber Sanierung finanzieren.

Welche Förderung bekommen Sie als neuer Eigentümer?

Als neuer Eigentümer haben Sie Zugang zu derselben Förderung wie andere Hausbesitzer (Stand 25.10.2026, sicher gültig bis 31.12.2026):

Quellen: BAFA, KfW-Merkblatt 458, KfW Kredit 261, § 35c EStG.

Ein Vorteil für Käufer: Für dasselbe Haus wird eine Beratung höchstens alle vier Jahre gefördert. Als neuer Eigentümer müssen Sie diese Frist laut BAFA nicht abwarten. Den Steuerbonus gibt es, wenn das Haus bei der Maßnahme älter als zehn Jahre ist und Sie selbst darin wohnen. Für dieselbe Maßnahme gibt es entweder Zuschuss oder Steuerbonus.

Wann ist der beste Zeitpunkt für die Sanierung?

Am günstigsten ist die Zeit zwischen Kauf und Einzug. Ein leeres Haus lässt sich schneller sanieren. Staub und Lärm stören niemanden. Böden, Wände und Heizung sind leicht zugänglich.

Diese Reihenfolge hat sich bewährt:

1. Vor dem Kauf. Begehung mit einem Energieberater und erste Kostenschätzung.
2. Nach dem Kauf. Sanierungsfahrplan beauftragen, den Zuschuss dafür vorher beantragen. Ob der Antrag schon vor der Eintragung ins Grundbuch möglich ist, klären Sie mit dem Berater.
3. Angebote. Mit dem Fahrplan Angebote einholen.
4. Förderanträge. Zuschüsse beantragen, bevor Sie Aufträge erteilen. Verträge mit Förderklausel sind vorher erlaubt.
5. Bauen. In der Reihenfolge des Fahrplans: erst die Hülle, dann die Heizung.

Warum die Hülle vor der Heizung kommt: Eine Heizung, die für das ungedämmte Haus ausgelegt ist, ist nach der Dämmung zu groß. Sie hat mehr gekostet als nötig und läuft schlechter. Werden alle sechs Schritte umgesetzt, sind bis zu 85 Prozent weniger Öl- und Gaskosten möglich. Mehr dazu im Ratgeber Die richtige Reihenfolge der Sanierung.

Planen Sie realistisch. Wenn Sie parallel Miete und Kreditrate zahlen, wird jeder Monat Verzögerung teuer. Fragen Sie die Betriebe früh nach freien Terminen.

Fazit

Ein altes Haus ist nur dann ein gutes Geschäft, wenn Sie die Sanierung von Anfang an mitrechnen. Energieausweis, Unterlagen und eine Begehung mit einem Energieberater zeigen vor dem Kauf, was auf Sie zukommt. Beim Ein- oder Zweifamilienhaus müssen Sie eine ungedämmte oberste Geschossdecke und ungedämmte Rohre in kalten Räumen meist innerhalb von zwei Jahren dämmen. Für den Rest gibt es Zuschüsse, einen Förderkredit und den Steuerbonus, wenn Sie die Anträge vor den Aufträgen stellen.

Ihr Ansprechpartner in Koblenz

Patrik Brings

Energieberater im ENERDOMO-Netz. Er plant und beantragt, er verkauft nichts.