Energieausweis: Bedarf oder Verbrauch, Kosten und Pflicht

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein Dokument nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Er zeigt, wie viel Energie ein Haus je Quadratmeter und Jahr braucht, und ordnet Wohnhäuser in eine Klasse von A+ bis H ein. Er gilt zehn Jahre und muss beim Verkauf und bei der Vermietung vorgelegt werden (§§ 79 und 80 GModG).

Der Ausweis dient nur der Information. Er soll einen groben Vergleich zwischen Häusern möglich machen (§ 79 Abs. 1 GModG). Er bezieht sich immer auf das ganze Gebäude, nicht auf eine einzelne Wohnung (§ 79 Abs. 2). Dieser Ratgeber erklärt die zwei Arten, die Pflichten, die Kosten und die Änderungen zum 1. Januar 2027. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Was ist der Unterschied zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Der Bedarfsausweis berechnet, wie viel Energie das Haus braucht. Grundlage sind Wände, Dach, Fenster, Keller und Heizung. Der Verbrauchsausweis wertet aus, wie viel in den letzten Jahren wirklich verbraucht wurde. Grundlage sind die Abrechnungen.

Quellen: §§ 81 und 82 GModG, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 09.11.2026; Trainingshandbuch für Energieberater, 5. Auflage 2024 (Standardrandbedingungen).

Ein Beispiel zeigt den Unterschied: In einem großen Haus hat zuletzt nur eine Person gewohnt und wenige Räume geheizt. Der Verbrauchsausweis sieht dann gut aus. Zieht eine Familie ein und heizt alle Räume, wird es deutlich teurer. Der Bedarfsausweis hätte das gezeigt, weil er mit dem Haus rechnet und nicht mit dem Verhalten der Bewohner. Für die Zeit ab 2027 sieht das Gesetz beim Verbrauchsausweis eine Umrechnung auf ein übliches Nutzerverhalten vor. Wie stark das die Lücke verkleinert, lässt sich heute noch nicht sagen.

Wann brauchen Sie einen Energieausweis?

Ein Energieausweis muss vorliegen, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen und noch kein gültiger Ausweis da ist (§ 80 Abs. 3 GModG). Für Neubauten ist er nach der Fertigstellung Pflicht (§ 80 Abs. 1). Auch nach einer großen Sanierung kann ein neuer Bedarfsausweis nötig werden, wenn dafür das ganze Haus berechnet wird (§ 80 Abs. 2).

Keinen Ausweis brauchen Sie in diesen Fällen:

• Sie wohnen selbst im Haus und wollen weder verkaufen noch vermieten.
• Sie haben geerbt und ziehen selbst ein. Erst ein Verkauf oder eine Vermietung löst die Pflicht aus.
• Kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche sind ausgenommen (§ 79 Abs. 4 und § 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG).
• Baudenkmäler sind von der Pflicht bei Verkauf und Vermietung ausgenommen (§ 79 Abs. 4 GModG). Ob Ihr Haus als Baudenkmal gilt, regelt das Landesrecht.

Gilt Ihr Haus als Denkmal, lohnt trotzdem eine Beratung vor jeder Sanierung. Mehr dazu im Ratgeber Denkmal energetisch sanieren.

Welcher Ausweis ist Pflicht, und was ändert sich 2027?

Bis zum 31. Dezember 2026 schreibt das Gesetz für viele ältere Häuser den Bedarfsausweis vor. Das gilt für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Ausgenommen sind Häuser, die schon bei der Fertigstellung den Wärmeschutz von 1977 erreicht haben oder später mindestens darauf gebracht wurden (§ 80 Abs. 3 GModG). Maßgeblich ist das Datum des Bauantrags, nicht das Baujahr.

Am 1. Januar 2027 tritt ein weiterer Teil des Änderungsgesetzes in Kraft (Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, Artikel 2).

Quellen: § 80 Abs. 3 GModG in der geltenden Fassung; Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, Artikel 2, nach Auswertung vom 25.10.2026. Die Fassung ab 2027 ist noch nicht in Kraft.

Was heißt das für Sie? Wer 2026 noch ein unsaniertes älteres Haus verkauft oder vermietet, braucht den Bedarfsausweis. Wer erst 2027 inseriert, darf wählen. Ein gültiger Ausweis bleibt nach dem Jahreswechsel gültig, bis seine zehn Jahre abgelaufen sind. Einen Austausch zum 1. Januar 2027 verlangt das Gesetz nach dem uns bekannten Stand nicht.

Was kostet ein Energieausweis?

Einen amtlichen Preis gibt es nicht. Jeder Aussteller legt ihn selbst fest. Der Preis hängt vor allem von drei Dingen ab: der Art des Ausweises, der Größe des Hauses und davon, ob jemand vor Ort war.

• Verbrauchsausweis: Er ist günstiger, weil der Aussteller nur Abrechnungen auswertet und nicht das Haus berechnet.
• Bedarfsausweis: Er kostet mehr, weil Wände, Dach, Fenster und Heizung aufgenommen und mit einer Software berechnet werden. Gute Pläne und Unterlagen senken den Aufwand.
• Termin vor Ort: Ein Aussteller, der das Haus selbst ansieht, findet Fehler in den Angaben eher. Das kostet mehr Zeit, macht den Ausweis aber verlässlicher.

Im Internet gibt es sehr günstige Ausweise, bei denen Sie alle Daten selbst eintragen. Angaben des Eigentümers darf der Aussteller aber nur verwenden, wenn sie einer Plausibilitätsprüfung standhalten. So beschreibt es ein Fachbuch für Energieberater zum bisherigen Gesetz. Lassen Sie sich vorher einen Festpreis nennen. Diese Fragen helfen beim Vergleich von Angeboten:

• Welcher Ausweis ist für mein Haus Pflicht, und welcher ist sinnvoll?
• Kommt jemand zu mir, oder wird nur nach meinen Angaben gerechnet?
• Welche Unterlagen brauchen Sie von mir?
• Ist die Registrierung des Ausweises im Preis enthalten?
• Bekomme ich den Ausweis rechtzeitig vor der ersten Besichtigung?

Für den Ausweis allein ist uns kein Zuschuss des Bundes bekannt. Anders ist es bei der geförderten Energieberatung mit Sanierungsfahrplan. Dort übernimmt das BAFA 50 Prozent des Honorars, beim Ein- oder Zweifamilienhaus höchstens 650 Euro (Stand 25.10.2026). Mehr dazu im Ratgeber Was kostet eine Energieberatung?.

Was steht im Energieausweis?

Der Ausweis nennt den Energiebedarf oder Energieverbrauch des Hauses in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr. Dazu kommen die Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Treibhausgas-Emissionen. Bei Wohnhäusern zeigt eine farbige Skala die Effizienzklasse.

Quelle: Anlage 10 GModG, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 09.11.2026.

Gerechnet wird mit der Gebäudenutzfläche. Das ist eine Rechengröße aus dem Gesetz. Sie ist nicht dasselbe wie die Wohnfläche im Kaufvertrag. Vergleichen Sie Kennwerte deshalb nur zwischen Ausweisen, nicht mit Ihrer eigenen Rechnung pro Quadratmeter Wohnfläche. Was die Klassen genau bedeuten, erklärt der Ratgeber Energieeffizienzklassen A+ bis H.

Zum Ausweis gehören außerdem Empfehlungen zur Modernisierung. Sie sind kurze Hinweise und keine Pflicht. Niemand muss sie umsetzen, weil sie im Ausweis stehen.

Welche Pflichten haben Verkäufer und Vermieter?

Wer verkauft oder vermietet, hat drei feste Pflichten rund um den Ausweis (§ 80 Abs. 4 und 5, § 87 GModG):

1. Vorlegen: Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis oder eine Kopie vorliegen. Ein Aushang oder ein ausgelegtes Exemplar genügt. Gibt es keine Besichtigung, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens wenn der Interessent danach fragt.
2. Übergeben: Nach dem Kauf- oder Mietvertrag erhält der Käufer oder Mieter den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich.
3. Anzeigen: Liegt beim Schalten einer kommerziellen Anzeige ein Ausweis vor, gehören Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse in die Anzeige.

Wer gegen diese Pflichten verstößt, riskiert ein Bußgeld bis 10.000 Euro (§ 108 Abs. 2 GModG). Das gilt auch für Makler, wenn sie die Anzeige verantworten. Planen Sie den Ausweis deshalb vor dem ersten Inserat ein, nicht erst vor dem Notartermin.

Wer eine Eigentumswohnung verkauft oder vermietet, braucht einen Ausweis für das ganze Gebäude. Ein Ausweis nur für die eigene Wohnung ist nicht vorgesehen (§ 79 Abs. 2 GModG). Nach dem Fachbuch für Energieberater beauftragt ihn in der Regel die Eigentümergemeinschaft und stellt ihn den einzelnen Eigentümern zur Verfügung. Fragen Sie deshalb früh bei der Hausverwaltung nach.

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Ausstellen darf ihn nur, wer eine Berechtigung nach § 88 GModG hat. Dazu gehören:

• Personen, die nach Landesrecht Nachweise zum Wärmeschutz unterschreiben dürfen,
• Absolventen bestimmter Studiengänge wie Architektur, Bauingenieurwesen oder Gebäudetechnik, mit Schwerpunkt, Berufserfahrung oder Schulung im energiesparenden Bauen,
• Handwerksmeister aus dem Bau, Ausbau und der Anlagentechnik sowie Schornsteinfeger, mit entsprechender Qualifikation,
• staatlich anerkannte Techniker mit passendem Schwerpunkt,
• Energieberater, die die Qualifikationsprüfung des BAFA bestanden haben (§ 88 Abs. 5).

Fragen Sie den Aussteller nach seiner Berechtigung. Für die geförderte Energieberatung muss ein Berater zusätzlich in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes stehen. Wie Sie einen passenden Berater finden, zeigt der Ratgeber Energieberater finden.

Welche Unterlagen braucht der Aussteller?

Gute Unterlagen machen den Ausweis genauer und oft günstiger. Halten Sie bereit, was Sie haben:

• Für beide Ausweise: Adresse, Datum des Bauantrags, Zahl der Wohnungen, Baujahr der Heizung, Protokoll des Schornsteinfegers.
• Für den Bedarfsausweis: Grundrisse, Schnitte und Ansichten, Baubeschreibung, Rechnungen über frühere Sanierungen, zum Beispiel neue Fenster oder ein gedämmtes Dach.
• Für den Verbrauchsausweis: Abrechnungen für Heizung und Warmwasser für das ganze Haus über zusammenhängend 36 Monate. Die letzte Abrechnung darf höchstens 18 Monate zurückliegen (§ 82 GModG, Stand bis Ende 2026). Nennen Sie längere Leerstände, denn sie werden rechnerisch berücksichtigt.

Fehlen Pläne, kann der Aussteller das Haus vor Ort aufnehmen. Fehlen die Abrechnungen, bleibt meist nur der Bedarfsausweis. Was der Energieberater für eine umfassende Beratung zusätzlich braucht, zeigt die iSFP-Checkliste.

Reicht der Energieausweis für die Planung einer Sanierung?

Nein. Der Ausweis gibt einen ersten Überblick und kurze Empfehlungen. Er rechnet aber nicht durch, welche Maßnahme in welcher Reihenfolge sinnvoll ist, was sie kostet und welche Förderung es dafür gibt. Dafür gibt es den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Er bringt zusätzlich Geld. Mit Fahrplan zählen für Dämmung und Fenster bei der ersten Wohnung bis zu 60.000 Euro statt 30.000 Euro Kosten im Jahr. Auf den Teil über 30.000 Euro gibt es 20 statt 15 Prozent Zuschuss (Förderrichtlinie BEG Einzelmaßnahmen, Stand 25.10.2026).

Wer ein Haus der Klasse F, G oder H kauft, sollte den Fahrplan früh planen. Werden alle sechs Schritte umgesetzt, sind bis zu 85 Prozent weniger Öl- und Gaskosten möglich. Die Schritte sind hydraulischer Abgleich bis 10 Prozent, Dach bis 15 Prozent, Wände und Keller bis 20 Prozent, Fenster bis 15 Prozent, Wärmepumpe bis 20 Prozent und Photovoltaik bis 5 Prozent. Nach einer großen Sanierung lohnt ein neuer Bedarfsausweis, weil er die bessere Klasse zeigt. Was im Fahrplan steht, erklärt der Ratgeber Sanierungsfahrplan (iSFP).

Fazit

Der Energieausweis zeigt, wie viel Energie ein Haus braucht, und ist beim Verkauf und bei der Vermietung Pflicht, nicht aber für Selbstnutzer. Bis Ende 2026 brauchen viele ältere Häuser mit weniger als fünf Wohnungen den Bedarfsausweis, ab dem 1. Januar 2027 dürfen Eigentümer von Wohnhäusern wählen. Für die Bewertung eines Hauses ist der Bedarfsausweis aussagekräftiger, weil er mit dem Zustand rechnet und nicht mit dem Heizverhalten. Legen Sie den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vor, sonst droht ein Bußgeld bis 10.000 Euro. Wer sanieren will, braucht mehr als den Ausweis und plant mit einem Sanierungsfahrplan.

Ihr Ansprechpartner in Koblenz

Patrik Brings

Energieberater im ENERDOMO-Netz. Er plant und beantragt, er verkauft nichts.