Denkmal energetisch sanieren: Regeln, Förderung und Steuervorteile

Kann man ein Baudenkmal energetisch sanieren?

Ja, auch ein Baudenkmal darf energetisch saniert werden, wenn die Denkmalbehörde zustimmt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz erlaubt Abweichungen, wenn seine Vorgaben das Denkmal beschädigen oder sein Bild verändern würden (§ 105). Für die Förderung gelten leichtere Mindestwerte. Bescheinigte Kosten können Sie nach § 7i oder § 10f Einkommensteuergesetz über viele Jahre absetzen.

Gerade alte Häuser verbrauchen oft viel Energie. Dicke Mauern ohne Dämmung, einfache Fenster und ungedämmte Dächer lassen viel Wärme hinaus. Eine Sanierung mit Augenmaß macht ein Denkmal wärmer, günstiger im Betrieb und schützt die Bausubstanz.

Der Unterschied zu einem normalen Haus liegt im Ablauf. Am Denkmal entscheidet nicht nur die Physik, sondern auch die Frage, was erhalten bleiben muss. Deshalb steht am Anfang immer das Gespräch mit der Denkmalbehörde und einem Energieberater, der Denkmale kennt.

Ist Ihr Haus ein Baudenkmal oder besonders erhaltenswert?

Das Gesetz kennt zwei Gruppen. Ein Baudenkmal steht nach dem Denkmalschutzgesetz Ihres Bundeslandes unter Schutz. Daneben gibt es sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz. Das sind Häuser, die nicht im Denkmalschutz stehen, deren Bild aber erhalten werden soll. Beide Gruppen erhalten in der Förderung dieselben leichteren Bedingungen.

Den zweiten Begriff nennt die KfW selbst rechtlich unscharf. Sie rät, bei der Kommune nachzufragen: bei der Denkmalbehörde, beim Stadtplanungsamt oder beim Bauamt. Typische Fälle sind:

• Das Haus liegt in einem Sanierungs- oder Erhaltungsgebiet.
• Für die Altstadt gilt eine Satzung, die das Ortsbild schützt.
• Die Kommune hält das Haus aus anderen Gründen für erhaltenswert.

Für besonders erhaltenswerte Häuser brauchen Sie für die Förderung eine Bestätigung der Kommune. Wie Sie die Eigenschaft als Baudenkmal belegen, nennt die KfW-Seite nicht ausdrücklich. Fragen Sie die Denkmalbehörde, welches Schreiben sie dafür ausstellt.

Auch Häuser, die zu einer geschützten Gesamtanlage oder Gebäudegruppe gehören, können steuerlich begünstigt sein. Bei ihnen zählt dann nur, was dem äußeren Erscheinungsbild dient (§ 7i Absatz 1 Einkommensteuergesetz).

Welche Regeln des Gebäudemodernisierungsgesetzes gelten für Denkmale?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt seit dem 29.07.2026 und hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Für Denkmale enthält es drei wichtige Regeln:

1. Abweichen erlaubt: Würde die Erfüllung einer Anforderung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen, kann davon abgewichen werden. Dasselbe gilt, wenn andere Maßnahmen einen unverhältnismäßig hohen Aufwand verursachen würden (§ 105). Das ist eine Kann-Regel. Die zuständige Behörde entscheidet im Einzelfall.
2. Kein Pflicht-Energieausweis beim Verkauf und bei der Vermietung: Die Pflichten, dafür einen Ausweis auszustellen und vorzulegen, gelten für Baudenkmale nicht (§ 79 Absatz 4).
3. Befreiung auf Antrag: Wie jeder Eigentümer können Sie eine Befreiung beantragen, wenn eine Anforderung im Einzelfall eine unbillige Härte wäre. Das ist etwa der Fall, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit nicht durch eingesparte Energie auszahlen (§ 102).

Was Sie am Denkmal verändern dürfen, entscheidet die Denkmalbehörde nach dem Denkmalschutzgesetz Ihres Bundeslandes. Für die Steuervorteile ist die Abstimmung mit der zuständigen Stelle ausdrücklich Voraussetzung (§ 7i Einkommensteuergesetz). Klären Sie geplante Arbeiten deshalb vor dem Auftrag mit der Behörde, nicht danach.

Welche Maßnahmen passen zu einem Baudenkmal?

Welche Schritte am meisten bringen, zeigt eine Energieberatung. Am Denkmal kommt dazu die Frage, was sichtbar ist und was nicht. Oft lohnt es, mit den unsichtbaren Bauteilen anzufangen.

Eigene Übersicht. Im Einzelfall entscheiden Energieberatung und Denkmalbehörde.

Die Außenwand ist am Denkmal das heikelste Bauteil. Wird die Fassade außen nicht verändert, bleibt die Dämmung von innen. Sie braucht immer einen Feuchtenachweis. Wie das geht, erklärt der Ratgeber Innendämmung. Bei alten Kastenfenstern ist das Aufarbeiten oft besser als der Austausch. Mehr dazu im Ratgeber Fenster tauschen.

Wer alle sechs Schritte umsetzt, kann bis zu 85 % weniger Öl- und Gaskosten erreichen. Der hydraulische Abgleich bringt bis zu 10 %, das Dach bis zu 15 %, Wände und Keller bis zu 20 %. Dazu kommen Fenster mit bis zu 15 %, die Wärmepumpe mit bis zu 20 % und Photovoltaik mit bis zu 5 %. Am Denkmal sind nicht immer alle Schritte möglich. Jeder umgesetzte Schritt senkt die Kosten trotzdem. Mehr im Ratgeber 85 % weniger Öl- und Gaskosten.

Welche Mindestwerte gelten für die Förderung am Denkmal?

Für Zuschüsse muss jedes Bauteil einen technischen Mindestwert erreichen. Für Baudenkmale und besonders erhaltenswerte Bausubstanz sind diese Werte leichter. Der U-Wert sagt, wie viel Wärme durch einen Quadratmeter Bauteil verloren geht. Je kleiner die Zahl, desto besser.

Quelle: Technische Mindestanforderungen, Anlage zur Förderrichtlinie BEG Einzelmaßnahmen vom 17.08.2026.

Was die Werte für die Dicke der Dämmung bedeuten, rechnet der Ratgeber Innendämmung vor. Für die Fenster am Denkmal hilft der Ratgeber Dreifach- oder Zweifachverglasung.

Die Förderung selbst ist dieselbe wie bei anderen Häusern. Für Dämmung und Fenster zahlt das BAFA 15 % der förderfähigen Kosten bis 30.000 Euro. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan, kurz iSFP, zählen bis zu 60.000 Euro, und auf den Teil über 30.000 Euro kommen 5 Prozentpunkte dazu. Für 60.000 Euro Kosten steigt der Zuschuss damit von 4.500 auf 10.500 Euro. Für eine neue Heizung zahlt die KfW 30 % Grundförderung, mit Boni bis zu 70 %, bei geringem Einkommen bis zu 80 %. Alle Zahlen gelten mit Stand 25.10.2026, zum 01.02.2027 sind Änderungen angekündigt. Erst kommt der Antrag, dann der Auftrag. Mehr dazu im Ratgeber Förderung 2026/2027.

Was ist ein Effizienzhaus Denkmal?

Wer ein Denkmal in einem Zug von Grund auf saniert, kann es als Effizienzhaus Denkmal fördern lassen. Das ist eine eigene Stufe in der Bundesförderung für effiziente Gebäude. Das Haus darf dabei bis zu 160 % der Primärenergie eines Referenzgebäudes brauchen (KfW). Das Referenzgebäude ist ein gedachter Neubau mit gleicher Form und Größe. Primärenergie ist die Energie samt Förderung, Umwandlung und Transport.

Zum Vergleich: Ein Effizienzhaus 85 darf höchstens 85 % brauchen. Die Stufe Denkmal ist also deutlich leichter zu erreichen. Sie trägt dem Umstand Rechnung, dass an einem Denkmal nicht jedes Bauteil so gedämmt werden kann wie an einem normalen Haus.

Gefördert wird über den KfW-Kredit 261 mit bis zu 150.000 Euro je Wohnung. Einen Teil davon müssen Sie als Tilgungszuschuss nicht zurückzahlen. Wie hoch er bei der Stufe Denkmal ist, erklärt der Ratgeber KfW 261: Kredit für das Effizienzhaus. Für einzelne Maßnahmen gelten die leichteren Mindestwerte aus der Tabelle oben.

Welche Steuervorteile gibt es für Baudenkmale?

Für Baudenkmale gibt es eigene Steuerregeln. Welche passt, hängt davon ab, ob Sie selbst im Haus wohnen oder vermieten.

Quelle: §§ 7i und 10f Einkommensteuergesetz, Gesetze im Internet.

Begünstigt sind Kosten, die nach Art und Umfang nötig sind, um das Denkmal zu erhalten oder sinnvoll zu nutzen. Das bestätigt die zuständige Stelle in einer Bescheinigung. Kosten, die durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind, zählen nicht mit (§ 7i Absatz 1). Die Bescheinigung nennt auch die Zuschüsse der Denkmalbehörde. Den Abzug nach § 10f gibt es nur für ein Gebäude, bei gemeinsam veranlagten Ehepaaren für zwei.

Ein Rechenbeispiel für Selbstnutzer: Die Behörde bescheinigt 60.000 Euro begünstigte Kosten. Dann können Sie zehn Jahre lang je 5.400 Euro wie Sonderausgaben abziehen, zusammen 54.000 Euro. Wie viel Steuer das spart, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Bei einem angenommenen Satz von 30 % sind es rund 1.620 Euro im Jahr. Eigene Rechnung, keine Steuerberatung.

Zum Vergleich gibt es den Steuerbonus für energetische Sanierung nach § 35c. Er zieht 20 % der Kosten direkt von der Steuerschuld ab, verteilt auf drei Jahre und höchstens 40.000 Euro je Haus. Den Bonus nach § 35c gibt es nicht, wenn Sie für dieselben Arbeiten § 10f nutzen oder einen Zuschuss oder ein zinsverbilligtes Darlehen bekommen. Welcher Weg mehr bringt, hängt von Kosten und Steuersatz ab. Rechnen Sie beide Wege mit Ihrem Steuerberater durch. Mehr zum Bonus im Ratgeber Steuerbonus § 35c.

Wer berät bei der Sanierung eines Denkmals?

Für Förderanträge am Denkmal braucht es einen Energieeffizienz-Experten mit Zusatzqualifikation für Baudenkmale. Sie finden ihn in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes, die die Deutsche Energie-Agentur führt. Laut KfW wählen Sie in der Suche die Option „Effizienzhaus Denkmal“. Dann erscheinen Berater mit der Zusatzqualifikation für Baudenkmale, also der Kategorie Baudenkmal.

Ein guter Berater für Denkmale verbindet zwei Welten. Er rechnet aus, was eine Maßnahme an Energie spart. Er kennt aber auch die Bauweise alter Häuser und weiß, wo Feuchte und Holz besondere Vorsicht brauchen. Fragen Sie im ersten Gespräch nach Erfahrungen mit Denkmalen und danach, wie er mit der Denkmalbehörde zusammenarbeitet. Tipps zur Auswahl gibt der Ratgeber Energieberater finden.

Ein Sanierungsfahrplan hilft am Denkmal besonders. Er legt die Schritte über Jahre fest und zeigt, welche Maßnahmen zusammenpassen. Das BAFA fördert ihn mit 50 % des Honorars, beim Ein- oder Zweifamilienhaus mit höchstens 650 Euro und ab drei Wohnungen mit höchstens 850 Euro (Stand 25.10.2026). Mehr dazu im Ratgeber Sanierungsfahrplan.

Was gilt für Vermieter eines Denkmals?

Wer ein Denkmal vermietet, profitiert von zwei Sonderregeln. Die erste betrifft den CO2-Preis. In vermieteten Häusern teilen sich Mieter und Vermieter die CO2-Kosten für Öl und Gas. Je schlechter das Haus, desto mehr trägt der Vermieter, bis zu 95 %. Verhindern denkmalrechtliche Vorgaben eine wesentliche Verbesserung der Dämmung oder der Heizung, halbiert sich der Anteil des Vermieters. Stehen sie beidem entgegen, wird gar nicht aufgeteilt. Der Vermieter muss die Gründe dem Mieter nachweisen (§ 9 Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz). Mehr zu den Stufen im Ratgeber CO2-Preis beim Heizen.

Die zweite Regel betrifft den Energieausweis. Für Baudenkmale entfällt die Pflicht, beim Vermieten einen Ausweis vorzulegen (§ 79 Absatz 4 Gebäudemodernisierungsgesetz). Ein freiwilliger Ausweis kann trotzdem helfen, weil Mietinteressenten nach den Heizkosten fragen. Was die Klassen darin bedeuten, erklärt der Ratgeber Energieeffizienzklassen.

Wie gehen Sie Schritt für Schritt vor?

Am Denkmal kommt es auf die Reihenfolge an. Wer zuerst Handwerker beauftragt und dann die Behörde fragt, riskiert Ärger, Rückbau und den Verlust von Förderung und Steuervorteil. So gehen Sie vor:

1. Status klären: Fragen Sie bei der Denkmalbehörde oder der Kommune, ob Ihr Haus ein Baudenkmal ist oder als besonders erhaltenswert gilt.
2. Berater wählen: Suchen Sie in der Expertenliste einen Energieeffizienz-Experten mit Qualifikation für Baudenkmale.
3. Bestand aufnehmen: Der Berater nimmt Wände, Dach, Keller, Fenster und Heizung auf und prüft Feuchte und Holz.
4. Sanierungsfahrplan erstellen: Er zeigt die sinnvolle Reihenfolge und erhöht die Förderung für Dämmung und Fenster.
5. Mit der Denkmalbehörde abstimmen: Legen Sie die geplanten Maßnahmen vor, bevor Sie Aufträge vergeben. Das ist auch Voraussetzung für die Steuervorteile.
6. Förderung beantragen: Erst der Antrag, dann der Auftrag an die Handwerker.
7. Umsetzen und begleiten lassen: Eine Baubegleitung prüft, ob so gebaut wird wie geplant. Mehr im Ratgeber Baubegleitung.
8. Bescheinigung und Nachweise sammeln: Für die Steuer brauchen Sie die Bescheinigung der Landesstelle, für die Förderung die Nachweise des Beraters.

Fazit

Ein Baudenkmal lässt sich energetisch sanieren, wenn Denkmalbehörde, Energieberater und Eigentümer früh zusammen planen. Das Gebäudemodernisierungsgesetz erlaubt Abweichungen, wo seine Vorgaben das Denkmal beschädigen würden. Für Zuschüsse gelten leichtere Werte, etwa 0,45 statt 0,20 für die Außenwand und 1,4 statt 0,95 für neue Fenster. Wer selbst im Denkmal wohnt, kann bescheinigte Kosten zehn Jahre lang mit je 9 % absetzen, Vermieter über zwölf Jahre. Beginnen Sie mit dem Gespräch bei der Behörde und einem Berater mit Denkmal-Qualifikation, dann kommen Förderung und Steuervorteil nicht in Gefahr.

Ihr Ansprechpartner in Koblenz

Patrik Brings

Energieberater im ENERDOMO-Netz. Er plant und beantragt, er verkauft nichts.