Steuerbonus § 35c: Sanierung von der Steuer absetzen

Förderstand 25. Oktober 2026: Grundförderung 30 % plus 16 Prozentpunkte Bonus sind bei Antrag bis 31.12.2026 sicher, mit einer Wärmepumpe aus der EU bis 31.01.2027. Ab 01.02.2027 sinkt der Bonus auf 12 Punkte, die Grundförderung für Wärmepumpen kann im 1. Quartal 2027 auf 15 % sinken. Den aktuellen Stand prüft Ihr Energieberater vor dem Antrag.

Wie funktioniert der Steuerbonus für die Sanierung?

Mit dem Steuerbonus nach § 35c des Einkommensteuergesetzes ziehen Sie 20 % der Kosten einer energetischen Sanierung direkt von Ihrer Einkommensteuer ab. Das Geld verteilt sich auf drei Jahre, höchstens gibt es 40.000 € je Haus oder Wohnung. Den Bonus bekommen nur Eigentümer, die selbst im Haus wohnen, und das Haus muss älter als zehn Jahre sein.

Der Steuerbonus ist eine Alternative zum Zuschuss von KfW oder BAFA. Sie beantragen ihn nicht vorher, sondern machen ihn nach dem Abschluss der Arbeiten in der Steuererklärung geltend. Für dieselbe Maßnahme gibt es nur eines von beiden. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln nach dem Gesetzestext, Stand 25.10.2026. Er ersetzt keine Steuerberatung.

Wie viel Steuer sparen Sie?

Der Bonus mindert die festgesetzte Einkommensteuer, also den Betrag, den Sie am Ende tatsächlich zahlen müssen. Das ist mehr wert als ein Abzug vom Einkommen. Jeder Euro Steuerermäßigung ist ein Euro weniger Steuer.

Die 20 % verteilen sich so:

• Jahr 1, das Jahr, in dem die Maßnahme abgeschlossen wird: 7 % der Kosten
• Jahr 2: 7 % der Kosten
• Jahr 3: 6 % der Kosten

Höchstens gibt es 40.000 € je Objekt. Das entspricht Kosten von 200.000 €. Für die meisten Einfamilienhäuser reicht die Grenze für eine ganze Sanierung. Die Tabelle zeigt drei Beispiele:

Ein Haken steckt in jeder Zeile. Der Bonus wirkt nur, soweit Sie Einkommensteuer zahlen. Für die Fenster brauchen Sie in den ersten beiden Jahren je mindestens 1.400 € Steuer, um den Bonus ganz zu nutzen. Ihr Steuerberater kann vorher prüfen, wie viel davon bei Ihnen ankommt.

Rechenbeispiel: die ganze Hülle in einem Jahr

Ein Paar saniert sein selbst bewohntes Haus von 1975. Dach, Fenster und Kellerdecke kosten zusammen 75.000 €, alles wird im selben Jahr fertig.

Zum Vergleich: Der BAFA-Zuschuss läge mit Sanierungsfahrplan bei höchstens 10.500 €, weil in einem Jahr nur 60.000 € zählen. Der Steuerbonus bringt hier 4.500 € mehr. Damit er ganz wirkt, muss das Paar in den ersten beiden Jahren aber je mindestens 5.250 € Einkommensteuer zahlen. Liegt die Steuer darunter, kommt weniger an.

Welche Maßnahmen können Sie absetzen?

Begünstigt sind Maßnahmen, die das Haus energetisch verbessern. Das Gesetz nennt sie in § 35c Absatz 1:

1. Dämmung von Wänden
2. Dämmung von Dachflächen
3. Dämmung von Geschossdecken, also oberste Geschossdecke und Kellerdecke
4. Erneuerung der Fenster oder Außentüren
5. Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
6. Erneuerung der Heizungsanlage
7. Einbau digitaler Systeme, die Energieverbrauch und Betrieb steuern
8. Verbesserung einer bestehenden Heizungsanlage, wenn sie älter als zwei Jahre ist

Für jede Maßnahme gelten technische Mindestanforderungen. Sie stehen in der Energetische-Sanierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz ESanMV. Bei der Dämmung legt sie zum Beispiel fest, welcher U-Wert erreicht werden muss. Der U-Wert sagt, wie viel Wärme durch einen Quadratmeter Bauteil verloren geht. Die Anforderungen ähneln denen der Bundesförderung. Was für den Zuschuss reicht, reicht deshalb meist auch für die Steuer.

Zu den Kosten zählen Material und Arbeit. Auch die Kosten für die Bescheinigung des Fachbetriebs gehören dazu. Was das für die Kellerdecke, das Dach oder die Fassade in Euro heißt, zeigen die Ratgeber Kellerdecke dämmen, Dach dämmen und Fassade dämmen.

Wer bekommt den Steuerbonus?

Der Steuerbonus hat drei Bedingungen an Sie und Ihr Haus:

• Eigentum: Ihnen gehört das Haus oder die Wohnung.
• Eigene Nutzung: Sie wohnen im jeweiligen Jahr ausschließlich selbst darin. Eine Wohnung, die Sie unentgeltlich an andere zum Wohnen überlassen, etwa an Ihre Kinder, gilt auch als eigene Nutzung.
• Alter des Hauses: Bei der Maßnahme muss das Haus älter als zehn Jahre sein. Gezählt wird ab dem Beginn der Herstellung, also dem Baubeginn.

Ein Beispiel zur Zehn-Jahres-Regel: Wurde mit dem Bau im März 2017 begonnen, ist das Haus erst ab März 2027 älter als zehn Jahre. Eine Maßnahme im Herbst 2026 zählt dann noch nicht. Wer ein älteres Haus kauft und selbst einzieht, kann den Bonus dagegen gleich nutzen. Es kommt auf das Alter des Hauses an, nicht darauf, wie lange es Ihnen schon gehört. Mehr zur Sanierung nach dem Kauf steht im Ratgeber Altes Haus kaufen.

Die Regeln gelten auch für eine selbst bewohnte Eigentumswohnung. Gehört ein Haus mehreren Personen, gibt es den Höchstbetrag trotzdem nur einmal je Objekt.

Vermieter können § 35c nicht nutzen. Sie bekommen die Zuschüsse und Kredite von KfW und BAFA. Kosten, die Sie schon als Werbungskosten, Betriebsausgaben oder Sonderausgaben absetzen, zählen ebenfalls nicht.

Welche Nachweise braucht das Finanzamt?

Das Finanzamt erkennt den Bonus nur mit den richtigen Papieren an. Drei Dinge brauchen Sie.

Die Bescheinigung des Fachunternehmens. Der Betrieb, der die Arbeiten ausführt, bestätigt auf einem amtlich vorgeschriebenen Muster, dass die Maßnahme die Voraussetzungen und die technischen Mindestanforderungen erfüllt. Fachunternehmen sind Betriebe, die in dem jeweiligen Gewerk gewerblich tätig sind, zum Beispiel Dachdecker, Fensterbauer oder Heizungsbauer. Laut Förderüberblick kann auch ein Energieberater die Einhaltung bestätigen. Fragen Sie schon beim Angebot, ob der Betrieb die Bescheinigung ausstellt.

Die Rechnung. Sie muss auf Deutsch sein. Sie muss die Maßnahme, die Arbeitsleistung und die Adresse des Hauses nennen.

Die Zahlung per Überweisung. Bezahlen Sie auf das Konto des Betriebs. Barzahlung zählt nicht. Heben Sie Kontoauszüge oder Überweisungsbelege auf.

Danach tragen Sie die Kosten in Ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr ein, in dem die Maßnahme abgeschlossen wurde. In den beiden folgenden Jahren geben Sie den Bonus erneut an. Eine Hilfe kann eine Mappe sein, in der Bescheinigung, Rechnung und Überweisung für jede Maßnahme zusammenliegen.

Schritt für Schritt zum Steuerbonus

1. Maßnahme planen. Klären Sie, welche Maßnahme über die Steuer und welche über einen Zuschuss laufen soll. Ein Energieberater kann beide Wege durchrechnen.
2. Angebote einholen. Fragen Sie jeden Betrieb, ob er die Bescheinigung nach amtlichem Muster ausstellt und die technischen Mindestanforderungen einhält.
3. Beauftragen. Einen Antrag vor dem Vertrag brauchen Sie beim Steuerbonus nicht.
4. Ausführen lassen. Der Betrieb baut, Sie oder Ihr Berater prüfen die Ausführung.
5. Unterlagen sammeln. Rechnung, Bescheinigung und Überweisungsbeleg gehören zusammen.
6. Steuererklärung. Im Jahr des Abschlusses geben Sie die Kosten an, in den zwei Folgejahren erneut.

Steuerbonus oder Zuschuss: was bringt mehr?

Das hängt vor allem von der Maßnahme ab. Bei Dämmung und Fenstern bringt der Steuerbonus oft mehr, weil der BAFA-Zuschuss nur 15 % beträgt und an Kostengrenzen gebunden ist. Bei der Heizung ist meist der Zuschuss besser, weil die KfW für Selbstnutzer 46 % und mehr zahlt.

Die Beispiele gelten für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus, das älter als zehn Jahre ist. Angenommen sind genug Einkommensteuer und ein Antrag auf den Zuschuss bis zum 31.12.2026.

Beim Vergleich der Heizung hilft ein Blick auf das kommende Jahr. Laut Stand 25.10.2026 sinkt der Klimageschwindigkeitsbonus der KfW ab dem 01.02.2027 von 16 auf 12 Prozentpunkte, danach alle sechs Monate um weitere 4. Für Wärmepumpen kann die Grundförderung im ersten Quartal 2027 auf 15 % sinken, mit Ursprung in der EU kommen 15 Punkte dazu. Der Abstand zum Steuerbonus wird damit kleiner, bleibt bei Selbstnutzern aber meist zugunsten des Zuschusses. Der Steuerbonus selbst ändert sich zu diesen Terminen nicht.

Zwei weitere Punkte gehören in die Rechnung. Der Zuschuss kommt auf einmal nach dem Nachweis, der Steuerbonus über drei Jahre. Und der Zuschuss muss vor dem Vertrag mit dem Handwerker beantragt werden, der Steuerbonus erst danach. Den ausführlichen Vergleich zeigt der Ratgeber Zuschuss oder Steuerbonus.

Kann ich Zuschuss und Steuerbonus kombinieren?

Am selben Haus ja, für dieselbe Maßnahme nein. Das Gesetz schließt den Steuerbonus aus, wenn Sie für die Maßnahme einen steuerfreien Zuschuss oder einen zinsverbilligten Kredit nutzen. Die Förderrichtlinie des Bundes erlaubt es aber ausdrücklich, die Heizung über die Bundesförderung und andere Maßnahmen über § 35c laufen zu lassen.

Ein Beispiel mit den Zahlen von oben:

Mit zwei Zuschüssen wären es 12.880 € plus 3.000 €, also 15.880 €. Die Kombination bringt in diesem Beispiel 1.000 € mehr. Im Förderantrag bei der KfW bestätigen Sie, dass Sie für die Heizung keine Steuerförderung beantragen.

Planen Sie die Aufteilung vor dem ersten Vertrag. Wer für die Fenster den Steuerbonus will, braucht keinen Zuschussantrag, aber die Bescheinigung des Fensterbauers. Wer für die Heizung den Zuschuss will, muss vor dem Vertrag beantragen. Mehr dazu im Ratgeber Förderantrag: erst beantragen, dann beauftragen.

Kann ich den Energieberater von der Steuer absetzen?

Ja. Wenn Sie einen vom BAFA zugelassenen Energieberater mit der Planung oder Begleitung der Maßnahmen beauftragen, mindern 50 % seiner Kosten die Steuer. Diese Kosten zählen zu den Aufwendungen nach § 35c.

Es gibt eine Alternative. Das BAFA zahlt 50 % des Honorars für einen individuellen Sanierungsfahrplan, beim Ein- oder Zweifamilienhaus höchstens 650 €, ab drei Wohnungen höchstens 850 €. Der Fahrplan zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind. Werden alle sechs Schritte umgesetzt, sind bis zu 85 % weniger Öl- und Gaskosten möglich. Mehr dazu im Ratgeber Energieberatung von der Steuer absetzen.

Was unterscheidet § 35c vom Handwerkerbonus?

Viele kennen den Handwerkerbonus nach § 35a des Einkommensteuergesetzes. Er mindert die Steuer um 20 % der Arbeitskosten für Renovierung, Erhaltung und Modernisierung, höchstens um 1.200 € im Jahr. Für dieselbe energetische Maßnahme schließen sich beide aus.

Bei einer energetischen Sanierung bringt § 35c fast immer mehr, weil auch das Material zählt und die Grenze weit höher liegt. Der Handwerkerbonus bleibt für Arbeiten, die keine energetische Maßnahme sind, zum Beispiel ein neues Bad.

Bis wann gilt der Steuerbonus?

Der Steuerbonus gilt für Maßnahmen, die nach dem 31.12.2019 begonnen wurden und vor dem 01.01.2030 abgeschlossen sind. So steht es in § 52 Absatz 35a des Einkommensteuergesetzes. Wer heute plant, hat also noch Zeit. Planen Sie bei größeren Vorhaben trotzdem genug Vorlauf für Angebote und Termine ein. Eine Maßnahme, die erst nach dem 31.12.2029 fertig wird, fällt nach heutigem Stand heraus.

Fazit

Mit dem Steuerbonus nach § 35c ziehen Selbstnutzer 20 % der Sanierungskosten über drei Jahre von der Steuer ab, höchstens 40.000 € je Objekt. Bei Dämmung und Fenstern bringt das oft mehr als der BAFA-Zuschuss, bei der Wärmepumpe ist der KfW-Zuschuss meist deutlich höher. Für dieselbe Maßnahme gibt es nur einen Weg, am selben Haus lassen sich beide Wege kombinieren. Lassen Sie sich vom Fachbetrieb die amtliche Bescheinigung ausstellen, bezahlen Sie per Überweisung und schließen Sie die Maßnahme vor dem 01.01.2030 ab.

Ihr Ansprechpartner in Koblenz

Patrik Brings

Energieberater im ENERDOMO-Netz. Er plant und beantragt, er verkauft nichts.