Sanierungspflicht nach Hauskauf: Was neue Eigentümer nachrüsten müssen

Gibt es eine Sanierungspflicht nach dem Hauskauf?

Eine Pflicht, das ganze Haus nach dem Kauf zu sanieren, gibt es nicht. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verlangt aber zwei Nachrüstungen. Die oberste Geschossdecke muss gedämmt werden, wenn sie zu wenig Wärmeschutz hat. Und frei liegende Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden. Dafür haben neue Eigentümer in vielen Fällen zwei Jahre Zeit (§§ 35 und 69 GModG).

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz statt des Gebäudeenergiegesetzes. Die Pflicht, alte Heizkessel nach 30 Jahren zu tauschen, ist dabei gestrichen worden. Dieser Ratgeber zeigt, was nach einem Kauf oder Erbe wirklich gilt, welche Frist läuft und was Sie vor dem Notartermin klären sollten. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Welche Pflichten gelten nach dem Kauf oder Erbe?

Nach einem Eigentümerwechsel gelten für ein Wohnhaus zwei Nachrüstpflichten. Dazu kommen Pflichten beim Verkauf rund um den Energieausweis. Diese treffen den Verkäufer. Die Tabelle zeigt den Stand im November 2026.

Quellen: §§ 35, 69, 72, 80 und 108 GModG, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 09.11.2026. Die Behörde legt die Höhe eines Bußgelds im Einzelfall fest.

Wichtig: Eine Sanierungspflicht für Fassade, Fenster oder Dach gibt es nach einem Kauf nicht. Wer diese Bauteile aber erneuert, muss Mindestwerte einhalten. Mehr dazu weiter unten.

Wann läuft die Frist von zwei Jahren?

Die Frist hängt an einem Stichtag: dem 1. Februar 2002. Hat der bisherige Eigentümer an diesem Tag selbst in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen gewohnt, galt die Pflicht für ihn nicht. Sie trifft erst den neuen Eigentümer. Er hat dann zwei Jahre Zeit, gerechnet ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag (§ 35 Abs. 3 und § 69 Abs. 3 und 4 GModG).

Quelle: § 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 09.11.2026; eigene Darstellung, keine Rechtsberatung.

Ein ausgedachtes Beispiel macht es greifbar: Ein Ehepaar wohnt seit 1985 im eigenen Einfamilienhaus und verkauft es 2026 an Sie. Ihr Kauf ist der erste Eigentümerwechsel nach dem Stichtag. Sie haben also zwei Jahre ab Ihrem Eigentumsübergang Zeit, Decke und Rohre zu dämmen. Verkaufen Sie das Haus nach drei Jahren weiter, ohne gedämmt zu haben, bekommt der nächste Käufer keine neue Frist. Die Pflicht gilt für ihn dann sofort.

Die Frist von zwei Jahren gibt es also nur einmal, beim ersten Wechsel nach dem Stichtag. Wann genau das Eigentum bei Ihnen übergegangen ist, ist bei Kauf und Erbe verschieden. Beim Kauf ist meist die Eintragung ins Grundbuch entscheidend. Den genauen Tag für Ihren Fall klären Sie im Zweifel mit dem Notar.

Das Gesetz spricht vom Eigentumsübergang. Eine eigene Ausnahme für Erbe oder Schenkung nennt es nicht. Wer ein Haus erbt, sollte die Pflichten deshalb genauso prüfen wie ein Käufer.

Was verlangt die Pflicht für die oberste Geschossdecke?

Die oberste Geschossdecke ist die Decke zwischen dem letzten beheizten Geschoss und einem kalten Dachboden. Sie muss gedämmt werden, wenn sie den Mindestwärmeschutz nach der Norm DIN 4108-2 nicht erfüllt. Nach der Dämmung darf der U-Wert höchstens 0,24 betragen. Der U-Wert sagt, wie viel Wärme durch einen Quadratmeter verloren geht. Je kleiner er ist, desto besser (§ 35 Abs. 1 GModG).

Drei Regeln helfen Ihnen:

• Dach statt Decke: Ist das Dach darüber entsprechend gedämmt oder erfüllt es den Mindestwärmeschutz, gilt die Pflicht als erfüllt.
• Wenig Platz: Ist zwischen den Balken nur wenig Platz, reicht die größte Dämmdicke, die technisch möglich ist (§ 35 Abs. 2).
• Unwirtschaftlich: Bei einem selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen entfällt die Pflicht, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die Einsparung bezahlt machen (§ 35 Abs. 4). Diesen Nachweis sollte ein Energieberater rechnen.

Ab dem 1. Januar 2027 verweist das Gesetz für den Mindestwärmeschutz auf eine neue Fassung der Norm (Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226). Ob das für Ihre Decke einen Unterschied macht, prüft der Energieberater. Wie die Decke gedämmt wird, was es kostet und welche Dicke Sie brauchen, erklärt ausführlich der Ratgeber Oberste Geschossdecke dämmen.

Welche Heizungsrohre müssen gedämmt werden?

Die zweite Pflicht betrifft Heizungs- und Warmwasserrohre, die bisher ungedämmt sind, die Sie erreichen können und die außerhalb beheizter Räume liegen (§ 69 Abs. 2 GModG). Typisch sind Rohre im kalten Keller oder im Heizungsraum. Auch Armaturen wie Ventile gehören dazu. Wie dick die Dämmung sein muss, legt Anlage 8 nach dem Innendurchmesser des Rohres fest.

Quelle: Anlage 8 GModG, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 09.11.2026. Die Werte gelten für Dämmstoff mit einer Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(mK), bei anderen Stoffen werden sie umgerechnet.

Im Vergleich zu Dach oder Fassade ist das eine kleine Arbeit. Eine belastbare Kostenquelle liegt uns dafür nicht vor, lassen Sie sich deshalb ein Angebot geben. Rohrdämmung kann als Maßnahme zur Heizungsverbesserung gefördert werden. Ob das für Ihr Vorhaben gilt, prüft der Energieberater vor dem Antrag.

Muss der alte Heizkessel nach dem Kauf raus?

Nein. Bis Juli 2026 durften viele Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren nicht weiter betrieben werden. Neue Eigentümer hatten für den Austausch ebenfalls zwei Jahre Zeit. Das ist bisheriges Recht (§§ 72 und 73 GEG). Beide Paragrafen sind mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gestrichen.

Wer den Kessel trotzdem ersetzt, wählt die neue Heizung frei. Für eine neue Gas- oder Ölheizung gilt aber ab 2029 die Biotreppe. Ein wachsender Teil der Wärme muss dann aus Biobrennstoff oder Wasserstoff stammen, ab 2040 mindestens 60 Prozent (§ 43 GModG). Was das bedeutet, steht im Ratgeber Heizungsgesetz 2026.

Viele Käufer tauschen die Heizung trotzdem bald. Der Grund ist dann nicht das Gesetz, sondern das Alter der Anlage und die Kosten für Öl und Gas. Planen Sie den Tausch erst, wenn klar ist, was an der Hülle gemacht wird. Sonst wird die neue Heizung für ein Haus ausgelegt, das es nach der Sanierung so nicht mehr gibt.

Was gilt, wenn Sie ohnehin modernisieren?

Viele Käufer renovieren vor dem Einzug. Dann gilt eine weitere Regel: Wer Außenbauteile erneuert, ersetzt oder neu einbaut, muss Höchstwerte für den U-Wert einhalten (§ 36 GModG). Ausgenommen sind kleine Änderungen an höchstens 10 Prozent der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Hauses, zum Beispiel aller Außenwände zusammen.

Quelle: Anlage 7 GModG, Wohngebäude, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 09.11.2026.

Diese Werte sind Pflicht, wenn Sie das Bauteil erneuern, ersetzen oder erstmals einbauen. Für die Förderung verlangt der Staat meist bessere Werte. Wer ohnehin erneuert, sollte deshalb gleich auf den Förderwert planen. Die Arbeit fällt ohnehin an, mehr Dämmung kostet dann vor allem mehr Material. Dämmung, Fenster und Türen fördert das BAFA mit 15 Prozent der Kosten. Für die erste Wohnung zählen bis zu 30.000 Euro, mit Sanierungsfahrplan bis zu 60.000 Euro, und auf den Teil über 30.000 Euro gibt es dann 5 Prozentpunkte mehr (Förderrichtlinie BEG Einzelmaßnahmen, Stand 25.10.2026). Der Antrag muss vor dem Auftrag an den Betrieb gestellt werden.

Ob eine Pflichtmaßnahme selbst gefördert wird, ist eine Einzelfrage. Das prüft der Energieberater vor dem Antrag.

Welche Rolle spielen Energieausweis und Beratungsgespräch?

Beim Verkauf muss der Verkäufer oder Makler Ihnen einen gültigen Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Nach dem Kaufvertrag muss er ihn Ihnen übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Der Ausweis zeigt, wie viel Energie das Haus braucht. Er ist ein erster Hinweis auf den Zustand, aber kein Sanierungsplan.

Wer ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen kauft, muss bis zum 31. Dezember 2026 nach der Übergabe des Ausweises ein Beratungsgespräch führen, wenn es kostenlos angeboten wird. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Pflicht (Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226). Mehr dazu im Ratgeber Ist eine Energieberatung kostenlos?.

Ein Erbe allein löst keine Pflicht zum Energieausweis aus. Sie entsteht erst, wenn Sie das Haus verkaufen oder vermieten (§ 80 Abs. 3 GModG). Was im Ausweis steht und welcher Ausweis aussagekräftig ist, erklärt der Ratgeber Energieausweis.

Wer kontrolliert die Pflichten, und was droht?

Ob Heizungs- und Warmwasserrohre gedämmt sind, prüft der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger bei der Feuerstättenschau (§ 97 Abs. 1 GModG). Findet er ungedämmte Rohre, weist er Sie schriftlich darauf hin und setzt eine angemessene Frist. Erst wenn die Frist verstreicht, meldet er das der zuständigen Behörde (§ 97 Abs. 3).

Für die oberste Geschossdecke nennt § 97 keine Prüfung durch den Schornsteinfeger. Die Pflicht gilt trotzdem. Für ungedämmte Decken oder Rohre sieht das Gesetz ein Bußgeld bis 50.000 Euro vor. Verstöße rund um den Energieausweis kosten bis zu 10.000 Euro (§ 108 Abs. 2 GModG). Das sind Höchstbeträge. Wie hoch ein Bußgeld im Einzelfall ausfällt, entscheidet die Behörde.

Was sollten Käufer vor dem Notartermin klären?

Die Nachrüstpflichten gehen mit dem Eigentum auf Sie über. Prüfen Sie sie deshalb, bevor Sie unterschreiben. Diese Punkte lassen sich bei der Besichtigung und im Gespräch mit dem Verkäufer klären:

1. Energieausweis verlangen: spätestens bei der Besichtigung. Achten Sie auf Art, Ausstellungsdatum und Effizienzklasse.
2. Vorgeschichte klären: Hat der Verkäufer am 1. Februar 2002 selbst im Haus gewohnt? Gab es seitdem schon einen Eigentümerwechsel?
3. Dachboden ansehen: Ist die Decke zum kalten Dachboden gedämmt oder das Dach darüber?
4. Keller ansehen: Liegen Heizungs- oder Warmwasserrohre in kalten Räumen frei?
5. Kosten und Kaufvertrag: Klären Sie, ob die Nachrüstung im Kaufpreis berücksichtigt ist.
6. Frist notieren: Zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang, wenn die Ausnahme für den Verkäufer galt.
7. Beratung einplanen: Ein Energieberater zeigt, was Pflicht ist und was sich zusammen mit der Pflicht lohnt.

Wer ein älteres Haus kauft, plant die Sanierung am besten vor dem Einzug, wenn das Haus noch leer steht. Wie Sie die Kosten vorher einschätzen, zeigt der Ratgeber Altes Haus kaufen: Sanierungskosten richtig einschätzen.

Fazit

Eine Pflicht zur Komplettsanierung nach dem Hauskauf gibt es nicht. Neue Eigentümer müssen in vielen Fällen innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke und frei liegende Heizungsrohre dämmen. Die Austauschpflicht für alte Heizkessel ist seit dem 29. Juli 2026 gestrichen. Wer Fassade, Dach, Fenster oder Kellerdecke ohnehin erneuert, muss Mindestwerte einhalten und sollte gleich auf den Förderwert planen. Lassen Sie Ihre Pflichten vor dem Notartermin prüfen, dann wissen Sie, was auf Sie zukommt.

Ihr Ansprechpartner in Koblenz

Patrik Brings

Energieberater im ENERDOMO-Netz. Er plant und beantragt, er verkauft nichts.