Sanierung finanzieren: Kredit, Zuschuss und Eigenkapital richtig kombinieren

Förderstand 25. Oktober 2026: Grundförderung 30 % plus 16 Prozentpunkte Bonus sind bei Antrag bis 31.12.2026 sicher, mit einer Wärmepumpe aus der EU bis 31.01.2027. Ab 01.02.2027 sinkt der Bonus auf 12 Punkte, die Grundförderung für Wärmepumpen kann im 1. Quartal 2027 auf 15 % sinken. Den aktuellen Stand prüft Ihr Energieberater vor dem Antrag.

Wie finanzieren Sie eine Sanierung?

Die meisten Hausbesitzer finanzieren eine Sanierung aus drei Bausteinen: eigenem Geld, staatlicher Förderung und einem Kredit. Der Staat zahlt 15 Prozent der Kosten für Dämmung und Fenster und mindestens 30 Prozent für eine neue Heizung. Für die Sanierung des ganzen Hauses zum Effizienzhaus gibt es den KfW-Kredit 261 mit bis zu 150.000 Euro je Wohnung (Stand 25.10.2026).

Auf die Reihenfolge kommt es an. Zuschüsse beantragen Sie vor dem Auftrag, ausgezahlt werden sie aber erst nach den Arbeiten. Bis dahin muss das Geld aus Ersparnissen oder einem Kredit kommen. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie die Bausteine zusammensetzen, was Ihre Bank sehen will und welche Fehler Geld kosten. Eine persönliche Beratung zu Ihrer Finanzierung ersetzt er nicht. Die bekommen Sie bei Ihrer Bank oder einer unabhängigen Beratungsstelle.

Was kostet Ihre Sanierung, und wie legen Sie das Budget fest?

Am Anfang steht eine ehrliche Schätzung der Kosten. Ohne sie lässt sich weder ein Kredit noch ein Förderantrag sauber planen. Einen festen Preis für ein ganzes Haus gibt es nicht. Die Kosten hängen von Größe, Zustand und den gewählten Maßnahmen ab.

Für Dämmarbeiten nennt die Verbraucherzentrale Richtwerte je Quadratmeter:

Quelle: Verbraucherzentrale, Tipps zur Wärmedämmung, Stand 28.09.2026. Bei der Fassade sind Gerüst, Putz und Nebenarbeiten enthalten.

Für Heizung und Fenster gibt es keine verlässlichen Pauschalwerte. Hier zählt das Angebot des Betriebs. Ein Energieberater schätzt die Kosten jeder Maßnahme im Sanierungsfahrplan. Mit diesem Fahrplan holen Sie danach Angebote ein. Erst mit den Angeboten steht Ihr Budget fest.

Planen Sie einen Puffer ein. In alten Häusern zeigen sich manche Schäden erst, wenn Putz oder Boden offen sind. Das Fachbuch „Immobilienfinanzierung“ der Stiftung Warentest rät, eine Sicherheitsreserve zu behalten und nicht jeden Euro zu verplanen. Wie groß der Puffer sein sollte, hängt vom Zustand Ihres Hauses ab. Fragen Sie Ihren Energieberater, wo er Risiken sieht. Was ein Haus im Ganzen kostet, erklärt der Ratgeber Haus sanieren: Kosten pro m².

Welche Zuschüsse und Förderkredite gibt es?

Die Förderung des Bundes kommt von zwei Stellen. Die KfW ist die Förderbank des Bundes. Das BAFA ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Dazu kommt der Steuerbonus über das Finanzamt. Die Tabelle zeigt, was es gibt und wann das Geld bei Ihnen ankommt.

Quellen: KfW-Merkblatt 458; BAFA Gebäudehülle und Energieberatung; KfW Kredit 261; § 35c EStG. Stand 25.10.2026, sicher gültig bis 31.12.2026.

Ein Beispiel zeigt, wie viel das ausmacht. Ein Ehepaar wohnt selbst im Haus und ersetzt eine alte, noch funktionierende Ölheizung durch eine Wärmepumpe für 28.000 Euro. Bei einem Antrag bis 31.12.2026 beträgt der KfW-Zuschuss 46 Prozent, also 12.880 Euro. Für Dach, Fassade und Fenster fallen 60.000 Euro an. Mit Sanierungsfahrplan zahlt das BAFA dafür 10.500 Euro.

Eigene Rechnung nach KfW-Merkblatt 458 und BAFA Gebäudehülle, Stand 25.10.2026. Annahme: förderfähige Kosten gleich Rechnungsbetrag, erste Wohnung.

Achten Sie auf den Stichtag. Laut Stand 25.10.2026 sinkt der Bonus für den schnellen Heizungstausch ab dem 01.02.2027 von 16 auf 12 Prozentpunkte. Es zählt der Tag des Antrags. Alle Programme im Überblick zeigt der Ratgeber Förderung 2026/2027.

Warum müssen Sie die Förderung vorfinanzieren?

Im Beispiel kostet die Sanierung 88.000 Euro. Die Handwerker wollen ihr Geld, wenn sie fertig sind. Die Zuschüsse von 23.380 Euro kommen aber erst, wenn alle Rechnungen bezahlt und die Nachweise eingereicht sind. Für einige Wochen oder Monate brauchen Sie also den vollen Betrag.

Dafür gibt es drei Wege:

• Ersparnisse. Sie zahlen aus eigenem Geld und füllen das Konto mit dem Zuschuss wieder auf.
• Kredit mit Sondertilgung. Sie leihen den vollen Betrag und zahlen den Zuschuss nach Eingang zurück. Fragen Sie vorher, ob und wann Ihre Bank das zulässt.
• Zwischenfinanzierung. Manche Banken bieten einen kurzen Kredit an, der mit der Auszahlung des Zuschusses endet.

Beim KfW-Kredit 261 ist es anders. Dort wird der Tilgungszuschuss nach Abschluss auf den Kredit gutgeschrieben. Eine Auszahlung auf Ihr Konto gibt es nicht. Teilrückzahlungen und Sondertilgungen sind laut KfW bei diesem Kredit nicht möglich.

Wie viel Eigenkapital sollten Sie einsetzen?

Eigenkapital ist Geld, das Ihnen selbst gehört: Ersparnisse auf dem Konto, Tagesgeld, ein zugeteilter Bausparvertrag. Das Fachbuch „Immobilienfinanzierung“ der Stiftung Warentest gibt eine einfache Regel: So viel Eigenkapital wie möglich. Bis auf eine Sicherheitsreserve sollten Sie Ihr eigenes Geld einsetzen und so wenig wie möglich leihen. Jeder Euro, den Sie nicht leihen, kostet keine Zinsen.

Das Fachbuch nennt auch eine Grenze. Langfristig angelegtes Vermögen sollten Sie nicht unter Druck auflösen. Wer eine laufende Lebensversicherung kündigt, macht damit laut Fachbuch fast immer Verluste. Dann kann es besser sein, dieses Vermögen zu behalten und einen Teil mehr zu leihen.

Behalten Sie eine Reserve für Notfälle. Eine kaputte Waschmaschine oder eine Reparatur am Auto sollte Sie nicht zwingen, einen teuren Dispokredit zu nutzen. Wie hoch die Reserve sein sollte, hängt von Ihrem Haushalt ab.

Welche Kredite kommen für die Sanierung in Frage?

Welcher Kredit passt, hängt von der Summe und vom Umfang der Sanierung ab. Die Tabelle gibt einen Überblick. Zinssätze nennen wir bewusst nicht, denn sie ändern sich laufend. Die aktuellen Sätze erfahren Sie bei Ihrer Bank.

Quellen: KfW Kredit 261; Siepe, „Immobilienfinanzierung“, Stiftung Warentest; Kafke, „Energetische Sanierung in der Eigentümergemeinschaft“, Stiftung Warentest.

Eine Grundschuld ist ein Eintrag im Grundbuch. Er sichert den Kredit über Ihr Haus ab. Viele Häuser haben noch eine Grundschuld aus dem Kauf, auch wenn der alte Kredit längst bezahlt ist. Liegt sie über dem neuen Kreditbetrag, verzichtet die Bank laut Fachbuch oft auf einen neuen Eintrag. Das spart Kosten.

Drei Hinweise aus dem Fachbuch helfen beim Vergleich. Erstens müssen Banken KfW-Kredite nicht vermitteln. Lehnt Ihre Hausbank ab, fragen Sie bei einer anderen. Zweitens sollten Sie mehrere Angebote einholen. Ein guter Maßstab ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung, bei gleicher Rate und Laufzeit. Drittens kosten Kredite, die erst nach und nach abgerufen werden, oft Bereitstellungszinsen. Bei der KfW fällt ab dem 13. Monat nach der Zusage eine Bereitstellungsprovision an. Die Details zum Förderkredit stehen im Ratgeber KfW 261.

Steuerbonus oder Zuschuss: was passt zu Ihrer Finanzierung?

Wer selbst im Haus wohnt, kann statt eines Zuschusses den Steuerbonus nach § 35c Einkommensteuergesetz nutzen. Er beträgt 20 Prozent der Kosten, höchstens 40.000 Euro je Haus oder Wohnung. Das Haus muss bei der Maßnahme älter als zehn Jahre sein. Einen Antrag vorab brauchen Sie nicht.

Für die Finanzierung hat der Steuerbonus einen Haken: Das Geld kommt spät. Im Jahr des Abschlusses und im Jahr danach mindern je 7 Prozent der Kosten Ihre Steuer, im dritten Jahr 6 Prozent. Für die Vorfinanzierung hilft er also nicht. Er wirkt außerdem nur, soweit Sie Einkommensteuer zahlen.

Eine Regel sollten Sie kennen. Nutzen Sie für eine Maßnahme einen Zuschuss oder ein zinsverbilligtes Darlehen, gibt es dafür keinen Steuerbonus (§ 35c Abs. 3 EStG). Wer also die Fassade über den KfW-Kredit 261 finanziert, kann sie nicht zusätzlich von der Steuer absetzen. Für verschiedene Maßnahmen am selben Haus dürfen Sie die Wege mischen. Was im Einzelfall mehr bringt, zeigt der Ratgeber Zuschuss oder Steuerbonus.

Wie hoch darf Ihre monatliche Rate sein?

Die Rate muss zu Ihrem Haushalt passen, auch in schlechten Monaten. Das Fachbuch „Immobilienfinanzierung“ nutzt dafür die Belastungsquote. So rechnen Sie sie aus: monatliche Rate für Zins und Tilgung mal 100, geteilt durch das monatliche Nettoeinkommen des Haushalts.

Das Fachbuch rät, möglichst höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für Zins und Tilgung einzuplanen. Über 50 Prozent sollte die Quote nicht steigen. Nach der Rate muss genug Geld zum Leben übrig bleiben. Bestehende Kredite zählen mit, auch ein laufender Hauskredit.

Eigene Rechnung nach der Regel aus Siepe, „Immobilienfinanzierung“, Stiftung Warentest.

Nach der Sanierung sinken Ihre Heizkosten. Werden alle sechs Schritte umgesetzt, sind bis zu 85 Prozent weniger Öl- und Gaskosten möglich. Ein Teil des Geldes steht dann für die Rate bereit. Planen Sie die Rate trotzdem so, dass Sie sie auch ohne diese Ersparnis tragen können. Energiepreise schwanken, und die Wärmepumpe braucht Strom. Wie die sechs Schritte zusammenspielen, zeigt der Ratgeber 85 % weniger Öl- und Gaskosten.

Was gilt für ältere Hausbesitzer?

Auch im Ruhestand ist ein Kredit für die Sanierung möglich. Laut Fachbuch „Immobilienfinanzierung“ können ältere Eigentümer neue Darlehen aufnehmen und über eine Grundschuld absichern. Ist die alte Grundschuld noch eingetragen, wird es einfacher. Muss eine neue eingetragen werden, kostet das laut Fachbuch etwa 0,5 Prozent der Darlehenssumme für Notar und Grundbuch.

Das Fachbuch rät älteren Eigentümern zu kürzeren Laufzeiten. Der Kredit sollte innerhalb der Zinsbindung von fünf oder zehn Jahren vollständig getilgt sein. Die Rate ist dann höher, dafür bleibt am Ende keine Restschuld offen.

Prüfen Sie auch die Förderung genau. Wer im Ruhestand wenig Einkommensteuer zahlt, kann den Steuerbonus kaum nutzen. Der Zuschuss ist dann meist der bessere Weg. Für Haushalte mit geringem Einkommen steigt der KfW-Zuschuss für die Heizung auf bis zu 80 Prozent. Wie das berechnet wird, erklärt der Ratgeber Einkommensbonus beim Heizungstausch.

In welcher Reihenfolge gehen Sie vor?

Die Reihenfolge entscheidet, ob Sie die Förderung bekommen. Diese Schritte haben sich bewährt:

1. Energieberatung. Ein Energieberater aus der Expertenliste des Bundes erstellt einen Sanierungsfahrplan. Er zeigt Maßnahmen, Kosten und Förderung. Das BAFA zahlt die Hälfte des Honorars.
2. Angebote einholen. Mit dem Fahrplan holen Sie Angebote bei Fachbetrieben ein. Angebote einholen ist vor dem Förderantrag erlaubt.
3. Finanzierungsplan. Sie stellen Kosten, Eigenkapital, Zuschüsse, Kredit und Puffer in einer Liste gegenüber. Halten Sie fest, wann welche Rechnung kommt.
4. Bankgespräch. Sie klären den Kredit und die Vorfinanzierung der Zuschüsse. Beim KfW-Kredit 261 stellt die Bank den Antrag.
5. Förderanträge. Zuschüsse beantragen Sie, bevor Sie einen Auftrag erteilen. Ein Vertrag mit Förderklausel, der erst mit der Zusage gilt, ist schon vorher erlaubt.
6. Aufträge und Bau. Erst jetzt vergeben Sie die Aufträge. Bezahlen Sie jede Rechnung per Überweisung. Für den Steuerbonus ist das Pflicht (§ 35c Abs. 4 EStG).
7. Nachweise. Nach Abschluss reichen Sie Rechnungen und Bestätigungen ein. Dann fließen die Zuschüsse, und Sie lösen die Zwischenfinanzierung ab.

Wie die Anträge im Detail ablaufen, erklärt der Ratgeber Förderantrag: erst beantragen, dann beauftragen.

Welche Fehler kosten bei der Finanzierung Geld?

Die meisten Fehler entstehen aus Zeitdruck. Ein Handwerker hat einen Termin frei, und schnell ist ein Vertrag unterschrieben. Diese Fehler sehen Energieberater immer wieder:

• Vertrag vor dem Antrag. Ein unterschriebener Vertrag ohne Förderklausel gilt als Beginn des Vorhabens. Dann ist der Zuschuss für diese Maßnahme verloren.
• Zuschuss als Startkapital verplant. Der Zuschuss kommt erst nach den Arbeiten. Wer damit die erste Rechnung bezahlen will, gerät in eine Lücke.
• Kredit und Steuerbonus für dieselbe Maßnahme. Das schließt das Gesetz aus. Legen Sie je Maßnahme einen Weg fest.
• Nur eine Bank gefragt. Ohne Vergleich zahlen Sie leicht mehr als nötig. Das Fachbuch rät, mehrere Angebote einzuholen.
• Kein Puffer. Eine unerwartete Reparatur am Dachstuhl bringt eine knappe Finanzierung ins Wanken.
• Falsche Reihenfolge der Arbeiten. Wird die Heizung vor der Dämmung erneuert, ist sie danach zu groß. Sie hat mehr gekostet als nötig. Die richtige Abfolge zeigt der Ratgeber Die richtige Reihenfolge der Sanierung.

Fazit

Eine Sanierung finanzieren Sie am besten aus eigenem Geld, staatlicher Förderung und, wo nötig, einem Kredit. Zuschüsse beantragen Sie vor dem Auftrag, sie fließen aber erst nach den Arbeiten, deshalb brauchen Sie eine Vorfinanzierung. Für die Rate gilt die Faustregel aus dem Fachbuch: möglichst höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für alle Kredite. Mit einem Sanierungsfahrplan, mehreren Angeboten und einem Puffer steht Ihre Finanzierung auf festen Füßen.

Ihr Ansprechpartner in Koblenz

Patrik Brings

Energieberater im ENERDOMO-Netz. Er plant und beantragt, er verkauft nichts.