Sanieren als Vermieter: Modernisierungsumlage, CO2-Kosten und Förderung

Förderstand 25. Oktober 2026: Grundförderung 30 % plus 16 Prozentpunkte Bonus sind bei Antrag bis 31.12.2026 sicher, mit einer Wärmepumpe aus der EU bis 31.01.2027. Ab 01.02.2027 sinkt der Bonus auf 12 Punkte, die Grundförderung für Wärmepumpen kann im 1. Quartal 2027 auf 15 % sinken. Den aktuellen Stand prüft Ihr Energieberater vor dem Antrag.

Was müssen Vermieter bei einer energetischen Sanierung wissen?

Als Vermieter dürfen Sie einen Teil der Kosten einer energetischen Modernisierung auf die Miete umlegen. Das sind 8 % der Kosten im Jahr, bei einer geförderten neuen Heizung 10 % der Kosten abzüglich der Förderung. Gleichzeitig sinkt Ihr Anteil an den CO2-Kosten, der bei sehr schlechten Häusern bis zu 95 % beträgt. Vom Staat bekommen Sie die Grundförderung, aber keine Boni, die nur Selbstnutzern zustehen.

Dieser Ratgeber erklärt die Regeln nach dem Stand der Gesetze und Förderprogramme im November 2026. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Mietrecht hängt oft vom einzelnen Vertrag ab. Lassen Sie eine Mieterhöhung im Zweifel von einem Anwalt oder Ihrem Eigentümerverband prüfen, bevor Sie sie verschicken.

Warum lohnt sich die Sanierung für Vermieter?

Bei vermieteten Häusern zahlt der Mieter die Heizkosten. Lange hatte der Vermieter deshalb wenig davon, wenn er dämmte oder die Heizung tauschte. Das hat sich geändert. Drei Gründe sprechen heute für eine Sanierung:

1. CO2-Kosten. Ein Gesetz teilt die CO2-Kosten für Öl und Gas zwischen Mieter und Vermieter auf. Je mehr CO2 das Haus ausstößt, desto mehr zahlen Sie als Vermieter.
2. Umlage. Einen Teil der Modernisierungskosten holen Sie über eine höhere Miete zurück.
3. Vermietbarkeit. Wer vermietet, muss einen Energieausweis vorlegen und, wenn ein Ausweis vorliegt, die Effizienzklasse in der Anzeige nennen (§§ 80 und 87 Gebäudemodernisierungsgesetz). Eine gute Klasse und niedrige Nebenkosten machen die Wohnung für Mieter attraktiver. Mehr dazu im Ratgeber Energieausweis.

Dazu kommt die Förderung. Für die neue Heizung zahlt die KfW auch Vermietern 30 %, für Dämmung und Fenster zahlt das BAFA 15 %.

Wie werden die CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt?

Auf Heizöl und Erdgas wird ein CO2-Preis erhoben. Wie diese Kosten in Wohngebäuden verteilt werden, regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, kurz CO2KostAufG. Maßstab ist der CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Daraus ergibt sich eine von zehn Stufen.

Quelle: Anlage zu §§ 5 bis 7 CO2KostAufG, gesetze-im-internet.de, abgerufen im November 2026.

Für Sie als Vermieter gelten feste Pflichten. Sie ermitteln mit der Heizkostenabrechnung den CO2-Ausstoß und die CO2-Kosten, ziehen Ihren Anteil ab und verteilen den Rest auf die Mieter. In der Abrechnung müssen der Anteil des Mieters, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen stehen. Fehlen diese Angaben, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 7 CO2KostAufG).

Heizt der Mieter selbst, etwa mit einer eigenen Gasetagenheizung, gilt ein anderer Weg. Dann muss der Mieter Ihren Anteil innerhalb von zwölf Monaten nach der Abrechnung seines Versorgers in Textform geltend machen. Ist eine Vorauszahlung auf Betriebskosten vereinbart, dürfen Sie den Betrag mit der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen. Sonst erstatten Sie ihn spätestens zwölf Monate, nachdem der Mieter ihn geltend gemacht hat (§ 6 CO2KostAufG).

Eine Erleichterung gibt es, wenn Vorschriften eine wesentliche Verbesserung verhindern, etwa Denkmalschutz, ein Anschlusszwang an ein Wärmenetz oder eine Erhaltungssatzung. Steht eine solche Vorgabe der Dämmung oder der Heizungserneuerung entgegen, halbiert sich Ihr Anteil. Steht sie beidem entgegen, werden die CO2-Kosten gar nicht aufgeteilt. Den Grund müssen Sie dem Mieter nachweisen (§ 9 CO2KostAufG). Wie hoch der CO2-Preis ist und wie er sich entwickelt, erklärt der Ratgeber CO2-Preis beim Heizen.

Was bringt eine Sanierung beim CO2-Anteil?

Jede Maßnahme, die den Verbrauch senkt, kann das Haus in eine bessere Stufe schieben, sobald es eine Stufengrenze unterschreitet. Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten zeigt, wie stark sich das auswirkt.

Eigene Rechnung mit dem Stufenmodell des CO2KostAufG. Nach der Dämmung sinken auch die CO2-Kosten insgesamt, weil weniger Gas verbrannt wird. Die 300 € sind deshalb eine Obergrenze.

Das Gesetz verteilt die CO2-Kosten aus Brennstoffen wie Öl und Gas. Wird im Haus keiner dieser Brennstoffe mehr verbrannt, gibt es keine CO2-Kosten mehr, die aufzuteilen wären. Die Reihenfolge bleibt trotzdem: erst die Hülle, dann die Heizung. Werden alle sechs Schritte umgesetzt, sind bis zu 85 % weniger Öl- und Gaskosten möglich. Mehr dazu im Ratgeber 85 % weniger Öl- und Gaskosten.

Wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?

Die Regeln stehen in § 559 BGB. Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der Kosten erhöhen, die für die Wohnung aufgewendet wurden. Als Modernisierung gelten unter anderem Maßnahmen, die dauerhaft Endenergie sparen, etwa eine Dämmung (§ 555b BGB). Drei Abzüge und Grenzen gelten:

1. Erhaltungsanteil. Kosten, die ohnehin für eine Reparatur angefallen wären, zählen nicht mit. Muss der alte Putz sowieso erneuert werden, ist dieser Teil herauszurechnen. Der Anteil wird notfalls geschätzt.
2. Förderung. Kosten, die mit Zuschüssen aus öffentlichen Mitteln gedeckt sind, zählen ebenfalls nicht (§ 559a BGB). Bei einem zinsverbilligten Förderkredit, etwa von der KfW, sinkt die Erhöhung um den jährlichen Zinsvorteil.
3. Kappungsgrenze. Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete durch Modernisierungen um höchstens 3 € je Quadratmeter Wohnfläche steigen. Lag die Miete vorher unter 7 € je Quadratmeter, sind es höchstens 2 €.

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern:

Vereinfachte eigene Rechnung nach §§ 559 und 559a BGB. Die Kappungsgrenze von 3 € je m² ist hier eingehalten.

Für den Mieter gibt es eine Härteklausel. Die Erhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für ihn eine Härte bedeutet, die nicht zu rechtfertigen ist. Dabei zählen auch die künftigen Betriebskosten. Der Mieter muss solche Gründe rechtzeitig mitteilen (§ 559 Abs. 4 und 5 BGB).

Was gilt beim Heizungstausch mit Förderung?

Für den Einbau einer neuen Heizung gibt es eine eigene Regel in § 559e BGB. Sie gilt für den Einbau einer Heizung im Sinne des Gebäudemodernisierungsgesetzes (§ 555b Nr. 1a BGB), wenn die Maßnahme dem Grunde nach förderfähig ist und der Vermieter die Förderung tatsächlich in Anspruch genommen hat.

• 10 % statt 8 %. Die Jahresmiete darf um 10 % der Kosten steigen, abzüglich der Förderung.
• Pauschaler Erhaltungsanteil. Pauschal 15 % der Kosten gelten als Erhaltungskosten und werden abgezogen. Das gilt laut § 559e Abs. 2 BGB nicht für Kosten durch den Einbau einer Heizungsanlage nach § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, also einer Heizung mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas. Für eine Wärmepumpe gilt die Pauschale.
• Eigene Grenze. Die Monatsmiete darf wegen der Heizung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 € je Quadratmeter steigen. Die allgemeine Grenze von 3 oder 2 € je Quadratmeter gilt zusätzlich.
• Ohne Förderung. Wird trotz Förderfähigkeit keine Förderung in Anspruch genommen, richtet sich die Erhöhung nach § 559. Auch dann darf die Monatsmiete wegen der neuen Heizung um höchstens 0,50 € je Quadratmeter in sechs Jahren steigen (§ 559 Abs. 3a BGB).

Ein Rechenbeispiel: Ein Vermieter ersetzt in einem vermieteten Einfamilienhaus mit 100 Quadratmetern die Ölheizung durch eine Wärmepumpe für 28.000 €. Pauschal 15 % gelten als Erhaltungskosten, es bleiben 23.800 €. Die KfW zahlt 30 %, also 8.400 €, die ebenfalls abgehen. Es bleiben 15.400 €. Davon wären 10 % im Jahr 1.540 €, also rund 128 € im Monat. Ohne den Erhaltungsabzug wären es 19.600 € und rund 163 € im Monat. Die Grenze von 0,50 € je Quadratmeter erlaubt in beiden Fällen nur 50 € im Monat. Die Erhöhung beträgt deshalb höchstens 50 € im Monat.

Welche Förderung bekommen Vermieter?

Vermieter bekommen die Grundförderung, aber nicht die Boni, die an das Wohnen im eigenen Haus geknüpft sind. Die Tabelle zeigt den Unterschied (Stand 25.10.2026).

Quellen: KfW-Merkblatt 458, Stand 09/2026; BAFA Gebäudehülle; BAFA Energieberatung; KfW Wohngebäude Kredit 261; § 35c EStG. Der Bonus für Selbstnutzer sinkt zum 01.02.2027 auf 12 Prozentpunkte. Laut Stand 25.10.2026 kann die Grundförderung für Wärmepumpen im 1. Quartal 2027 auf 15 % sinken, mit einer Wärmepumpe aus der EU kommen 15 Prozentpunkte dazu. Sicher gelten die genannten Sätze bei Antrag bis 31.12.2026.

Bei mehreren Wohnungen gelten je Wohnung eigene Kostengrenzen. Laut KfW-Merkblatt 458 sind es für die Heizung 28.000 € für die erste Wohnung, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten. Beim BAFA gelten für die Hülle 30.000 € für die erste Wohnung, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten. Mit Sanierungsfahrplan steigen die Grenzen beim BAFA auf 60.000 €, je 30.000 € und je 15.000 €.

Wichtig für Vermieter ist auch, wer den Antrag stellen darf. Nach dem KfW-Merkblatt 458 sind Privatpersonen als Eigentümer vermieteter Häuser und Wohnungen antragsberechtigt. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im Grundbuch als Eigentümerin steht, ist dort ausdrücklich nicht antragsberechtigt. Klären Sie das vor der Planung. Wohnt ein Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus selbst, kann er für seine Wohnung einen Zusatzantrag für die Boni stellen. Mehr dazu im Ratgeber KfW 458.

Wie kündigen Sie eine Modernisierung richtig an?

Eine Modernisierung muss spätestens drei Monate vor Beginn angekündigt werden, in Textform. Textform heißt: eine lesbare Erklärung mit Ihrem Namen auf einem dauerhaften Träger, etwa Papier oder E-Mail, eine Unterschrift ist nicht nötig (§ 126b BGB). Diese Angaben gehören laut § 555c BGB hinein:

• Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme in groben Zügen,
• voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer,
• die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten, wenn Sie die Miete erhöhen wollen.

Sie sollen auch auf Form und Frist für einen Härteeinwand des Mieters hinweisen. Bei energetischen Maßnahmen dürfen Sie sich für die Einsparung auf allgemein anerkannte Pauschalwerte stützen. Für Kleinigkeiten, die den Mieter kaum beeinträchtigen und die Miete nur unerheblich erhöhen, gilt die Pflicht nicht.

Planen Sie die Reihenfolge so: zuerst Energieberatung und Planung, dann Förderantrag, dann Ankündigung, dann Bau. Der Förderantrag muss vor dem Auftrag an den Handwerker stehen, oder der Vertrag gilt erst mit der Förderzusage. Siehe Förderantrag: erst beantragen, dann beauftragen.

Wie planen Sie eine Sanierung im vermieteten Haus?

Im bewohnten Haus kommt es auf eine gute Abstimmung an. Diese Schritte helfen:

1. Bestand aufnehmen. Ein Energieberater nimmt das ganze Haus auf, auch die vermieteten Wohnungen. Sprechen Sie den Termin früh mit den Mietern ab.
2. Sanierungsfahrplan erstellen lassen. Er zeigt die Reihenfolge, die Kosten und die Förderung. Das BAFA übernimmt die Hälfte des Honorars. Siehe Sanierungsfahrplan (iSFP).
3. Mit dem CO2-Ausstoß rechnen. Lassen Sie sich zeigen, in welche Stufe das Haus nach jedem Schritt fällt. So sehen Sie, was jeder Schritt bei Ihrem CO2-Anteil bringt.
4. Mieter früh informieren. Ein Gespräch vor der förmlichen Ankündigung nimmt Sorgen. Erklären Sie, dass auch der Mieter von niedrigeren Heizkosten profitiert.
5. Umlage sauber rechnen. Halten Sie Erhaltungsanteil, Förderung und Kappungsgrenze schriftlich fest.

Bei einer Eigentümergemeinschaft entscheidet die Gemeinschaft über Arbeiten am gemeinsamen Eigentum. Wie das abläuft, erklärt der Ratgeber Sanieren in der Eigentümergemeinschaft.

Fazit

Als Vermieter dürfen Sie nach einer Modernisierung 8 % der Kosten im Jahr umlegen, nach einer geförderten neuen Heizung 10 %, jeweils nach Abzug von Erhaltungsanteil und Förderung. Die Erhöhung ist auf 3 € oder 2 € je Quadratmeter in sechs Jahren begrenzt, für die Heizung auf 0,50 €. Ihr Anteil an den CO2-Kosten reicht von 0 % bis 95 % und sinkt mit jeder Stufe, die das Haus besser wird. Die KfW zahlt Vermietern 30 % für die neue Heizung, das BAFA 15 % für Dämmung und Fenster, Boni für Selbstnutzer und der Steuerbonus entfallen. Lassen Sie die Umlage im Einzelfall rechtlich prüfen und kündigen Sie die Arbeiten spätestens drei Monate vorher in Textform an.

Ihr Ansprechpartner in Koblenz

Patrik Brings

Energieberater im ENERDOMO-Netz. Er plant und beantragt, er verkauft nichts.