Sanieren in der Eigentümergemeinschaft (WEG): Beschluss, Kosten, Förderung

Wie läuft eine Sanierung in der Eigentümergemeinschaft ab?

In einer Eigentümergemeinschaft entscheidet die Eigentümerversammlung über die Sanierung. Für den Beschluss reicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Damit alle Eigentümer zahlen, braucht es mehr: mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Alternativ müssen sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG).

Die Gemeinschaft heißt kurz WEG, Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Zensus 2022 führt sie als eigene Eigentumsform von Gebäuden: „Gemeinschaft von Wohnungseigentümern“. Gemeint ist ein Haus, in dem die Wohnungen verschiedenen Menschen gehören, Dach, Fassade und Heizung aber allen gemeinsam.

Dieser Ratgeber erklärt, wer was entscheidet, wer zahlt, wie die Gemeinschaft finanziert und welche Förderung es gibt. Er gibt den Stand des Gesetzes allgemein wieder. Ihre Teilungserklärung kann abweichende Regeln enthalten. Für Ihren Einzelfall fragen Sie die Verwaltung oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Was gehört allen, und was gehört Ihnen allein?

Jeder Wohnungseigentümer hat zwei Arten von Eigentum. Das Sondereigentum ist seine Wohnung. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen zusammen. Wie groß Ihr Anteil daran ist, zeigt der Miteigentumsanteil. Er steht im Grundbuch und wird meist in Tausendsteln angegeben.

Nach § 5 Abs. 2 WEG gehören alle Teile des Gebäudes, die für seinen Bestand oder seine Sicherheit nötig sind, zum Gemeinschaftseigentum. Dasselbe gilt für Anlagen, die alle gemeinsam nutzen. Für eine energetische Sanierung heißt das: Fast alles, was Energie spart, betrifft das Gemeinschaftseigentum.

Quelle: § 5 WEG; Kafke, „Energetische Sanierung in der Eigentümergemeinschaft“, Stiftung Warentest. Verbindlich ist die Teilungserklärung Ihrer Anlage.

Was die Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Sondereigentum festlegt, ist Gemeinschaftseigentum. Über Gemeinschaftseigentum können Sie nicht allein entscheiden. Sie brauchen dafür einen Beschluss der Versammlung.

Wer ist an der Sanierung beteiligt?

An einer Sanierung in der WEG sind mehr Menschen beteiligt als im Einfamilienhaus. Jede Rolle hat eigene Aufgaben:

• Die Eigentümer. Sie entscheiden in der Versammlung und tragen die Kosten. Manche wohnen selbst im Haus, andere vermieten.
• Die Verwaltung. Sie beruft die Versammlung ein, setzt Beschlüsse um und verwaltet die Rücklage. Einen Kredit darf sie für die Gemeinschaft nur aufgrund eines Beschlusses aufnehmen (§ 9b Abs. 1 WEG).
• Der Verwaltungsbeirat. Er unterstützt und kontrolliert die Verwaltung. Er ist oft der erste Ansprechpartner für eine Idee.
• Ein Bauausschuss. Das Fachbuch „Energetische Sanierung in der Eigentümergemeinschaft“ empfiehlt für größere Vorhaben eine kleine Arbeitsgruppe aus Eigentümern. Sie bereitet Entscheidungen vor, beschließt aber nichts.
• Der Energieberater. Er nimmt das Haus auf, erstellt den Sanierungsfahrplan und erklärt ihn in der Versammlung. Ein neutraler Berater verkauft keine Heizung, keine Fenster und keine Dämmung.

Welche Mehrheit braucht ein Beschluss?

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 ist die Versammlung beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer kommen. Darauf weist das Fachbuch zur Sanierung in der WEG hin. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme. Die Teilungserklärung kann das Stimmrecht anders regeln, etwa nach Miteigentumsanteilen.

Wer nicht kommt, verliert also Einfluss. Sie können sich vertreten lassen. Die Vollmacht muss in Textform vorliegen, also mindestens als E-Mail (§ 25 Abs. 3 WEG).

Bei Sanierungen unterscheidet das Gesetz zwei Arten von Maßnahmen:

• Erhaltung. Dazu gehört, was das Haus in ordentlichem Zustand hält, etwa ein undichtes Dach zu reparieren. Die Erhaltung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 WEG).
• Bauliche Veränderung. Das ist alles, was über die Erhaltung hinausgeht, zum Beispiel eine neue Fassadendämmung (§ 20 Abs. 1 WEG).

Ob eine Maßnahme als Erhaltung oder als bauliche Veränderung gilt, hängt vom Einzelfall ab. Wird eine kaputte Heizung ersetzt, kann beides zusammenkommen. Klären Sie das vor dem Beschluss mit der Verwaltung.

Eine Grenze setzt § 20 Abs. 4 WEG. Eine bauliche Veränderung darf die Anlage nicht grundlegend umgestalten. Sie darf auch keinen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen.

Wer zahlt die Sanierung?

Die Kosten der Gemeinschaft tragen alle Eigentümer nach ihrem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG). Bei baulichen Veränderungen regelt § 21 WEG, wer zahlt. Die Tabelle zeigt die wichtigsten Fälle.

Quelle: §§ 16, 20, 21 WEG, abgerufen bei Gesetze im Internet im November 2026.

Amortisieren heißt: Die Ersparnis bei den Energiekosten bezahlt die Maßnahme innerhalb einer angemessenen Zeit. Was angemessen ist, sagt das Gesetz nicht in Jahren. Eine Berechnung des Energieberaters hilft, das in der Versammlung zu belegen.

Die Eigentümer können auch eine andere Verteilung der Kosten beschließen (§ 21 Abs. 5 WEG). Niemandem dürfen dabei aber Kosten auferlegt werden, die er nach dem Gesetz nicht tragen müsste. Wer nicht zahlt, obwohl er muss, gerät in Verzug. Das Fachbuch rät, schon im Beschluss eine Zahlungsfrist festzulegen.

Wie finanziert die Gemeinschaft die Sanierung?

Die Sanierung eines ganzen Mehrfamilienhauses ist teuer. Selten reicht ein einzelnes Mittel. Das Fachbuch zur WEG-Sanierung beschreibt drei Bausteine, die sich kombinieren lassen.

Quellen: §§ 9a, 9b, 19, 28 WEG; Kafke, „Energetische Sanierung in der Eigentümergemeinschaft“, Stiftung Warentest.

Beim Kredit der Gemeinschaft haftet jeder Eigentümer gegenüber der Bank nur nach seinem Miteigentumsanteil (§ 9a Abs. 4 WEG). Fällt ein Eigentümer aus, muss die Gemeinschaft die Lücke laut Fachbuch trotzdem intern ausgleichen.

Die finanzielle Lage der Eigentümer ist oft sehr verschieden. Manche haben Ersparnisse, andere bekommen keinen Kredit mehr. Das Fachbuch rät zu Fingerspitzengefühl. Eine Umlage in Raten oder ein Kredit der Gemeinschaft kann Härten abfedern. Wie Sie Ihren eigenen Anteil planen, zeigt der Ratgeber Sanierung finanzieren.

Welche Förderung gibt es für Eigentümergemeinschaften?

Die Förderung des Bundes steht auch Eigentümergemeinschaften offen (Stand 25.10.2026, sicher gültig bis 31.12.2026):

• Sanierungsfahrplan. Das BAFA zahlt 50 Prozent des Honorars, ab drei Wohnungen höchstens 850 Euro. Erklärt der Berater den Fahrplan in der Eigentümerversammlung, gibt es einen zusätzlichen Zuschuss. Die Bestätigung dafür unterschreiben Berater und Verwaltung gemeinsam.
• Dämmung und Fenster. Das BAFA zahlt 15 Prozent Zuschuss. Für die erste Wohnung zählen je Kalenderjahr bis zu 30.000 Euro, mit Sanierungsfahrplan bis zu 60.000 Euro, und auf den Teil über 30.000 Euro gibt es 5 Prozentpunkte mehr. Für jede weitere Wohnung kommen gestaffelte Beträge dazu. Die Staffel steht in der Förderrichtlinie BEG Einzelmaßnahmen vom 17.08.2026.
• Heizung. Die KfW zahlt mindestens 30 Prozent Zuschuss im Programm 458. Für Eigentümergemeinschaften erlaubt das Merkblatt eine Vollmacht für den Antrag. Einige Boni gibt es nur für Eigentümer, die selbst in ihrer Wohnung wohnen.
• Effizienzhaus. Wer das ganze Haus in einem Zug saniert, kann den KfW-Kredit 261 nutzen. Er beträgt bis zu 150.000 Euro je Wohnung. Eigentümergemeinschaften sind antragsberechtigt.
• Steuerbonus. Wer seine Eigentumswohnung selbst bewohnt, kann seinen Anteil an den Kosten nach § 35c EStG absetzen. Eigentumswohnungen nennt Absatz 5 ausdrücklich. Es gibt 20 Prozent über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Wohnung.

Für dieselben Kosten gibt es nur einen Weg. Was sich in Ihrem Haus lohnt, rechnet der Energieberater im Fahrplan durch. Was in einem Fahrplan steht, erklärt der Ratgeber Sanierungsfahrplan (iSFP).

Eine Pflicht kann Ihnen die Entscheidung abnehmen. Eine ungedämmte oberste Geschossdecke unter einem kalten Dachboden muss gedämmt werden, oder das Dach darüber (§ 35 GModG). Die Ausnahme für Selbstnutzer gilt nur in Häusern mit höchstens zwei Wohnungen.

Wie überzeugen Sie Ihre Miteigentümer?

Die Idee hat oft ein einzelner Eigentümer. Bis zum Beschluss braucht es Geduld. Das Fachbuch zur WEG-Sanierung empfiehlt, mit einem Stimmungsbild zu beginnen. Fragen Sie in einer Versammlung, wer Interesse hat und welche Sorgen es gibt. Ein Infoabend mit einem Energieberater hilft, Fragen in Ruhe zu klären.

Diese Punkte helfen, eine Mehrheit zu finden:

• Zahlen je Wohnung. Rechnen Sie Kosten, Zuschuss und Ersparnis auf jede einzelne Wohnung herunter. Eine Summe für das ganze Haus schreckt ab, der Betrag je Wohnung ist greifbar.
• Nutzen für alle Gruppen. Selbstnutzer gewinnen Wohnkomfort und niedrigere Heizkosten. Vermieter bekommen eine Wohnung, die sich besser vermieten lässt. Wie Vermieter Kosten umlegen können, erklärt der Ratgeber Sanieren als Vermieter.
• Schritt für Schritt. Ein Sanierungsfahrplan zeigt, welche Maßnahme zuerst kommt. Nicht alles muss auf einmal beschlossen werden.
• Härtefälle bedenken. Bieten Sie Raten an. Wer sich ernst genommen fühlt, stimmt eher zu.
• Klare Beschlussvorlagen. Ein guter Beschluss nennt Maßnahme, Kosten, Verteilung, Finanzierung und Fristen.

Welche Fristen und Formen gelten für die Versammlung?

Ein Beschluss ist nur so gut wie seine Form. Das Wohnungseigentumsgesetz setzt dafür klare Regeln:

• Einberufung. Die Verwaltung beruft die Versammlung mindestens einmal im Jahr ein. Verlangt mehr als ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung, muss sie einberufen (§ 24 Abs. 1 und 2 WEG).
• Frist und Form. Die Einladung kommt in Textform. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer in dringenden Fällen (§ 24 Abs. 4 WEG).
• Tagesordnung. Was beschlossen werden soll, muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Bitten Sie die Verwaltung rechtzeitig, die Sanierung aufzunehmen.
• Online teilnehmen. Die Eigentümer können beschließen, dass man auch online teilnehmen kann (§ 23 Abs. 1 WEG).
• Beschluss ohne Versammlung. Er ist möglich, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG).
• Niederschrift. Über die Versammlung wird ein Protokoll angefertigt. Die Verwaltung führt eine Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 6 und 7 WEG).

Wie gehen Sie Schritt für Schritt vor?

Eine Sanierung in der WEG dauert länger als im Einfamilienhaus. Planen Sie die Versammlungen fest ein. So kann der Ablauf aussehen:

1. Idee in den Beirat tragen. Besprechen Sie das Vorhaben mit Beirat und Verwaltung.
2. Beschluss über die Energieberatung. Die Versammlung beauftragt einen Energieberater aus der Expertenliste des Bundes. Den Zuschuss beantragt die Gemeinschaft vor dem Auftrag.
3. Sanierungsfahrplan. Der Berater nimmt das Haus auf und erklärt die Ergebnisse in der Versammlung.
4. Beschluss über die Maßnahmen. Die Versammlung beschließt Maßnahmen, Kostenverteilung und Finanzierung.
5. Förderanträge. Die Anträge kommen vor den Verträgen mit den Betrieben. Verträge mit Förderklausel sind vorher erlaubt.
6. Ausschreibung und Vergabe. Die Verwaltung holt Angebote ein, die Versammlung oder ein beauftragtes Gremium vergibt.
7. Bau und Abnahme. Der Energieberater begleitet die Arbeiten. Danach reicht die Verwaltung die Nachweise ein.

Wie die Anträge zeitlich zusammenpassen, zeigt der Ratgeber Förderantrag: erst beantragen, dann beauftragen.

Fazit

In der Eigentümergemeinschaft entscheidet die Versammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen über die Sanierung. Alle zahlen nach Miteigentumsanteil, wenn eine qualifizierte Mehrheit zustimmt oder sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Finanziert wird über Rücklage, Sonderumlage und Kredit, gefördert wie im Einfamilienhaus mit dem Sanierungsfahrplan als Start. Prüfen Sie vor dem Beschluss die Teilungserklärung und lassen Sie Einzelfragen rechtlich klären.

Ihr Ansprechpartner in Koblenz

Patrik Brings

Energieberater im ENERDOMO-Netz. Er plant und beantragt, er verkauft nichts.